Закупуването на дуплекс, триплекс или четирикомплекс може да бъде добра инвестиция както за инвеститорите, така и за купувачите на жилища. Закупуването на малки имоти с няколко единици изисква известно разбиране за това как да намерите, финансирате и управлявате множество единици. Тези дейности са само малко по-ангажирани, отколкото за закупуване на еднофамилни имоти, но могат да доведат до печеливша инвестиция в няколко единици.
Правилното финансиране е един от най-важните фактори при закупуването на дуплекс, триплекс или четирикомплекс. Visio кредитирането е национален заемодател, който предлага 30-годишни заеми за отдаване под наем на многоетажните сгради с цени, започващи от 4.8%. Можете да заемете до 80% LTV и да преквалифицирате за минути.
Посетете кредитирането на Visio
Закупуването на двустранен, триплекс или четирикомплекс може да се раздели на 7 стъпки:
1. Определете дали купуването на дуплекс, триплекс или Fourplex е точно за вас
Дали ще се научите да купувате дуплекс, триплекс или четирипредприятие като инвеститор, или като купувач вкъщи, който се опитва да осигури някакъв доход от отдаване под наем от вашия имот, закупуването на малка многофамилна инвестиция е малко по-различно от това за еднофамилна къща. Оценката на ползите и недостатъците в началото е добра идея.
Предимства при закупуване на дуплекс или малка многофамилна сграда
Има няколко причини, поради които дуплекси, триплекси и четири комплекси са разумни покупки. Купувачите на жилища могат да живеят в една единица и да генерират доход от наемите с другите; те осигуряват добър начин да започнете да инвестирате в имоти с няколко единици; а за инвеститорите те диверсифицират наемите и консолидират разходите между множество единици.
Можете да живеете в една част от многофамилна сграда и да генерирате приходи от наем
Ако купувате лична резиденция, дуплекс или друго малко сграда с няколко единици ще ви осигури място за живеене заедно с приходите от наем. Можете да живеете в една единица, докато наемате другите, за да генерирате доход.
Напълно е възможно, особено с триплекси и квадраплекси, че вашият доход от наем може да плати цялата ипотека и може би дори малко повече. Всъщност можете да закупите място за живеене, но наемателите ви да плащат за това.
Дейвид Рейс, професор по право и директор, CUBE, Центърът за градско бизнес предприемачество, Бруклинското юридическо училище ни казва:
„Има значителни ползи, от които можете да се възползвате
закупуване и живеене в дуплекс, триплекс или четириплекс вместо еднофамилна къща. Например, може да успеете да използвате дохода от наема от допълнителните единици, за да увеличите сумата, която можете да заемете, и че доходът от наема може да компенсира голяма част от месечните ви плащания по ипотека. Можете също да приспаднете повече от разходите си, като част от вашата застрахователна премия и част от сметките ви за ремонт, като бизнес разходи. "
Дуплексите, триплексите и четирите единични свойства са добър начин да започнете да инвестирате в многокомпонентни свойства
Да се научиш как да купуваш дуплекс, триплекс или четириплекс, осигурява добро влизане в многоетажните имоти, без да се взима по-дълбоко в жилищните сгради. Докато скринингът на наемателите и управлението на наематели във всякакъв вид сгради с няколко единици е малко по-различен от този на еднофамилните имоти, този скок не е непреодолим. Дуплексите и други подобни осигуряват добър преход от управлението на свойствата на едно семейство към обработката на сгради с множество единици, без да бъдат претоварени.
Малките многофамилни инвестиции диверсифицират разходите за наем и консолидират разходите между няколко единици в сравнение с инвестициите в едно семейство
Интерес за инвеститорите е и това, че многоетажната сграда - дори и малка - диверсифицира доходите ви и консолидира разходите за поддръжка в единиците. Инвеститорите, които притежават еднофамилни имоти, добре знаят, че ако имотът им бъде освободен, те са 100% от наема. Това означава $ 0 доход за компенсиране на ипотечните и други разходи! Многофамилните имоти помагат за смекчаване на този проблем. Ако една единица е свободна, има други потенциално все още наети, така че имате някакъв доход за покриване на разходи и може би дори генерирате малък положителен паричен поток.
Също така ползите от разходите за поддръжка се обединяват в една сграда, а не се разпространяват сред много. Например, ако притежавате 4 еднофамилни къщи, това е потенциално четири покрива за поддържане. Ако притежавате четириплекс, вие се занимавате само с един.
Недостатъци при закупуване на двустранен или малък многоелемент
Макар да има предимства да се научиш как да си купиш дуплекс, триплекс или четириплекс, има недостатъци, за които трябва да се подготвиш. Дори ако имотът е вашият дом, вие все още сте собственик на жилище. За инвеститорите оборотът на наемателите е по-висок, а наемателите са по-ниски при многоетажните сгради, отколкото при еднофамилните имоти.
Дори ако Имотът е Вашата резиденция, Вие все още сте наемодател
Тази звездна полза като купувач вкъщи - да живее в една единица и да генерира наеми от другите - има обратна посока. Това означава, че ще станеш наемодател, отговорен за наемателите и управляващ имота. Това означава, че собственикът на жилище трябва да бъде подготвен за неща като реклама на имота, скрининг на кандидати, събиране на наеми, ремонтни дейности и за съжаление понякога изгонване на наематели. Дори живеещите в съседство с вашите наематели могат да поставят предизвикателства.
Ако сте наясно със ситуацията, в която се намирате, можете да успеете. От друга страна, ако визията ви е замъглена, като виждате само доход от наеми, без да се възползвате от управленската страна, това може да се окаже много стресиращо положение.
Оборотът на наемателите е по-висок и грижата за наемателите е по-ниска с дуплекси и малки многофамилни наеми, отколкото отдаването под наем на еднофамилни къщи
Наемателите на еднофамилни къщи са склонни да третират имота, като че ли са собствено жилище. Те са инвестирани в своите квартали, могат да бъдат активни в местните училища, да участват в обществени дела и т.н. В резултат на това не е необичайно да виждате наемателите в отделни семейства да пребивават в продължение на няколко години.
От друга страна, дори и с дуплекс, наемателите имат повече „мислене на апартамента”. Те са по-преходни, което означава по-висок оборот на наемателя и повече трудности при неплатения наем. Наемателите в мулти-единични имоти също не са склонни да се грижат много за своите места, така че очаквайте повече поддръжка и ремонт, отколкото с еднофамилен наем.
2. Помислете дали това е дуплекс, триплекс или Fourplex, които искате да купите
Колкото и просто да звучи, вземането на решение дали да се купи дуплекс срещу триплекс или четирипредмет се вземат под внимание. Това е функция на две неща: прехвърляне на наеми и отговорност за управлението. Колкото повече единици имате, толкова по-голям е доходът, но колкото по-интензивно ще бъде да поддържате сградата пълна и да се справяте с въпросите на наемателите.
Как да се вземе решение за закупуване на дуплекс, 3-Unit или 4-Unit Building
Те идват в най-различни формати и имена: двойни и тройни, над-и-долни, квадплекси и четири комплекси. В крайна сметка размерът на сградата, която избирате - независимо дали става дума за сграда с 2, 3 или 4 единици, в крайна сметка ще се основава на това, как балансирате двата фактора на приходите от наем и управленската отговорност.
Не виждайте само знаците за долар; Уверете се също, че разглеждате и трите М - маркетинг, поддръжка и управление в уравнението.
Защо четири единици или по-малко смисъл при вземане на решение за закупуване на многоетажната сграда
Многоетажните сгради очевидно могат да бъдат много по-големи от 2-4 единици. Въпреки това, когато влезете в сгради, които са 5 или повече единици, голяма част от пейзажа се променя. Финансирането на покупката на по-големи сгради изисква търговско кредитиране срещу жилищно кредитиране и управлението на по-голяма сграда обикновено се движи отвъд маршрута „направи си сам“.
Повече от 4 единици означава търговско кредитиране срещу жилищно кредитиране
Купувачите на жилища и жилищните инвеститори ще могат да използват по-познатите жилищни кредити за дуплексни, триплексни и четирикомплексни покупки. От друга страна, някой преследващ, да речем, жилищна сграда с 12 единици ще трябва да знае как да го финансира с търговски заем.
Няма нищо погрешно в търговското кредитиране. Просто търговският заем е различно животно от жилищна ипотека, с много по-голям акцент върху финансовите резултати и потенциала на имота, отколкото върху квалификацията на купувача.
Управление на малки многофамилни сгради срещу управление на по-големи комплекси
Домашният купувач или мениджърът сам може да се справи с отговорностите на мениджмънта на дуплекс, триплекс или четири. След като сградата стане по-голяма от 4 единици, способността да я управлявате се превръща в проблем. Привличането на софтуер за управление на собствеността, наемането на фирма за управление на имоти или дори мениджър на място влиза в уравнението. Дори кредиторите признават това и ще търсят как се управлява имот в заявлението за кредит за по-голяма сграда.
3. Закупуване на дуплекс, триплекс или квадплекс започва с намиране на имот за покупка
Намирането на дуплекс или друга малка многофамилна сграда за закупуване не е трудно. В повечето градове те преобладават. Можете да търсите самостоятелно, да използвате местен агент за недвижими имоти, за да ви помогне, или ако сте инвеститор към местни асоциации на инвеститори в недвижими имоти (REIA) за потенциални клиенти.
Търсете за дуплекс или малка собственост на няколко единици
Една от най-добрите причини да се търси имот е, че тъй като сградата не се управлява от агент по недвижими имоти, продавачът не плаща комисионна за недвижими имоти. Това е добра идея за преговори, тъй като комисионните за недвижими имоти в противен случай биха се движили от 3% до 7% от продажната цена - пари, които бихте могли да договаряте с исканата цена.
Ако предпочитате сами да търсите имоти, имате много опции. Craigslist е почти винаги полезен. Други сайтове за недвижими имоти като Zillow са страхотни източници, които са за продажба от сайтове на собственици (FSBO), които често имат многофамилни имоти.
Ако търсите да откриете потенциални сделки и искате да разследвате FSBO или дори маршрута на възбрана, Redx може да ви предостави за продажба от собствениците и дори под наем от собствениците, които са чудесен източник на земя, който потенциално иска да продаде. Redx също може да предостави списъци с предварително зареждания, които могат да бъдат голям източник на намалени имоти.
Посетете Redx
Използвайте местен агент за недвижими имоти, за да ви помогне да си купите дуплекс, триплекс или Fourplex
Преобладаващата индустрия за недвижими имоти осигурява достъп до най-големия басейн от имоти, които са на разположение за продажба. И това не са само еднофамилни сгради; тя включва всякакви дуплекси и други малки многофамилни единици. Много агенти са удобни да работят с малки единици, така че е само въпрос да попитате офиса кои агенти се справят с тези видове сгради.
Всяка агенция за недвижими имоти има достъп до една или повече услуги за многостранни обяви (MLS), които съдържат всички имоти за продажба, във всяка агенция, която принадлежи към тази услуга за многократно листване. Често MLS в една област или област ще се свърже с тези, които са наблизо, като помага да се разшири областта за търсене.
На обратната страна, използването на агент и MLS означава, че комисионните на агентите ще бъдат включени в продажбата. Като купувач, комисионната обикновено не излиза от джоба ви; той излиза от продавача. Но комисионната ще бъде включена в продажната цена. Освен това агентите знаят своя пазар и знаят как да определят стойностите на имотите; така че цените на изброените на агенти имоти обикновено се оценяват по пазарна стойност.
Обърнете се към местни асоциации на инвеститори в недвижими имоти (REIA), за да Ви помогне да намерите малка сграда с няколко единици
Ако сте инвеститор, който търси малък имот с няколко единици, обмислете да се присъедините към асоциацията на инвеститорите на имоти в района (REIA). Това са организации на колеги, инвеститори в недвижими имоти, които се срещат, за да учат, да се обединяват и често да споделят имоти за продажба. Инвеститорите често разполагат с дуплекси, четири комплекси и други многофамилни сгради или знаят за някой, който го прави.
4. Оценете потенциалната дуплексна, триплексна или квадплексна покупка
След като намерите сграда за продажба, трябва да оцените потенциалната покупка. Оценката включва оценка на местоположението на сградата, проверка на състоянието на сградата и оценка на номерата на имота.
Оценка на местоположението на сградата
Вероятно е очевидно, че купувачът на жилища обмисля място за живеене, но инвеститорите също трябва да обръщат внимание на имоти, разположени в солидни квартали. Домашният купувач и инвеститорът трябва да търсят в общностите добри училища, пазаруване и услуги - накратко, места, където хората искат да живеят.
По-добре разположените имоти осигуряват по-силна база на наемателите, което означава по-силни наеми заедно с наематели, които ще се грижат по-добре за вашия имот. Както по-доброто местоположение, така и по-силното отдаване под наем на тези имоти ще ви даде по-голям шанс да оцените сградата.
Не се подмазвайте с евтини имоти в лоши райони; те рядко са добра ситуация. Освен ако няма икономическо развитие в района, имотите няма да се оценят, а сградите, закупени на ниски цени, обикновено се нуждаят от задълбочен предварителен и текущ ремонт. Наемите вероятно няма да се увеличат, а проблемите на наемателите, като неплатени наеми и имуществени щети. Знаещите инвеститори имат добро правило: ако не искате член на семейството да ходи там след мрака, вероятно не искате да купувате там!
Проверете състоянието на сградата
Със сигурност е възможно да закупите дуплекс или друг малък имот с няколко единични жилища в състояние на готовност за наемане. Разбира се, това вероятно ще бъде на пазарна цена.
От друга страна, възбрана или фиксаж-горната може да предложи наистина добра сделка. Закупуването на по-ниска от пазарната цена стойност създава собствен капитал, когато купувате имота. Ще трябва обаче да отделите време и пари, за да го приготвите за отдаване под наем. Това е самият разход, но така и загубеният наем и плащанията, които ще трябва да покриете, докато наемателите са в имота.
Наемете професионален инспектор
Важно е професионалният строителен инспектор или изпълнител да разгледа имота, който обмисляте. Мулти-блоковете са по-сложни от еднофамилните жилища: понякога те не са правилно построени; често те имат споделени комунални услуги и други системи, които могат да създадат проблеми; и може да има различни условия от една единица до друга, заедно с потенциални проблеми с общите части.
Ще искате подробен доклад за проверката на това, което трябва да бъде поправено. Докладът на инспектора ще бъде добър инструмент за преговори при покупката. Всяка оферта, която правите, трябва да зависи от вашето одобрение от инспекцията - по този начин, ако сте информирани, че има сериозни проблеми, можете грациозно да се оттеглите от предложението или по друг начин да договорите сделката.
Оценете номерата на имота
Инвеститор или купувач на жилище - защото доходът от наеми е включен, всеки, който планира да закупи многофамилна сграда, трябва да проучи числата. Те включват наемните цени, потенциала за доходи, разходите и нетния доход за имота.
Добра идея е да получите 1 или 2 години от тази информация от продавача под формата на техните официални книги или данъчни декларации.
Наемни цени за многоетажната сграда
Проучване на наемните цени за сградата и района, в който се намира имотът. Определете дали наемите за вашата собственост са конкурентни. Определете до каква степен наемите ще покрият разходите на сградата, особено ако живеете в една единица.
Не правете грешка, като импулсивно купувате имот и след това завършвате с загуби, които не можете да си позволите. Това често се случва на хора, които купуват дуплекси от висок клас и планират да живеят в една единица, но прекомерно зависят от това, да държат другата единица под наем, за да покрият плащания, които иначе не биха могли да си позволят.
Проучване на процента на свободните работни места за сградата
Колко често единиците са склонни да остават под наем? Ако сте в зона с висок оборот, тя значително ще засегне доходите от имота и също ще увеличи натовареността ви. Високите нива на незаетост също могат да повлияят на способността ви да финансирате сградата, ако тя се простира твърде малко.
Брутен оперативен доход
Брутният оперативен доход се отнася до реалния наем, събран от имота. Не просто умножете наема на х броя на единиците. Това е, което всъщност идва от това - след изваждане на свободните места.
Погледнете Разходите на сградата
Разходите за малка многофамилна сграда включват имуществени данъци, застраховка, реклама, поддръжка, разходи за управление (ако наемате това) и професионални услуги като правна или счетоводна работа. Не забравяйте да включите разходите за лихви по ипотеката си; способността на наемите да покрият обслужването на дълга си е важна.
Погледнете и сезонността на разходите. Някои месеци (може би зима във вашия район) ще имат по-високи разходи от други. Добре е да знаете кога бюджетът може да бъде засегнат по-силно, отколкото в други случаи.
Нетен оперативен доход (NOI)
Нетният оперативен доход е останал от брутния наем след заплащане на разходите. Обикновено това се нарича „паричен поток“. В идеалния случай искате паричният поток да е положителна цифра, което означава, че сте печелели пари през този период. Ако е отрицателно, това означава, че имотът ще ви струва пари през този период.
Нека разгледаме пример за нетен оперативен доход (паричен поток) за сграда с 3 единици, като всяка единица се наема за 600 долара на месец:
Нетна оперативна печалба (NOI) за напълно наета триетажна сграда
| Потенциално прехвърляне на наема (3 от 3 единици @ $ 600 / месец) | ||
| - Вакантно място (10%) | ||
| = Брутен оперативен доход | ||
| - Разходи | ||
| = Нетният оперативен доход (паричен поток) |
Този имот изхвърля $ 520 на месец в паричен поток, което не е лошо. Имайте предвид, че всички 3 единици са наети.
Ако собствениците планират да живеят в една единица, цифрите ще са различни, тъй като имотът ще генерира само 1 200 долара месечен наем (въпреки че разходите може да са малко по-ниски, ще ги запазим за еднакво за простота).
Нетна оперативна печалба за 3 сгради със собственици, живеещи в 1 единица
| Потенциално прехвърляне на наема (2 от 3 единици под наем @ $ 600 / месец) | ||
| - Вакантно място (10%) | ||
| = Брутен оперативен доход | ||
| - Разходи | ||
| = Нетният оперативен доход (паричен поток) |
В този случай, въпреки че има загуба от 20 долара на месец, имайте предвид, че собствениците живеят там почти безплатно - наемателите плащат за сградата!
5. Направете оферта за дуплекс, триплекс или Fourplex, които искате да купите
Преговорите са част от това как да закупите дуплекс или друг имот с няколко единици. Преговорите обикновено са по-лесни, отколкото при еднофамилните имоти, защото продавачите не са толкова емоционално свързани с тях, както с домовете им. Получаването на добра сделка за отдаване под наем може да не изглежда важно; но цената влияе на месечните ви разходи и добра цена означава, че печелите пари в сделката.
Определяне на потенциалната стойност при закупуване на дуплекс или друга сграда с множество единици
Тъй като в крайна сметка многоцелевите имоти са предназначени за отдаване под наем, определянето на стойността е малко по-ангажирано, отколкото за еднофамилна сграда. Използват се няколко едновременни метода за постигане на стойността на многофамилна сграда. Те включват сравнителен пазарен анализ, анализ на доходите и оценка на разходите за подмяна.
Сравнителен пазарен анализ за дуплексна или малка многофамилна сграда
Сравнителен пазарен анализ разглежда подобни сгради („comps“), които наскоро са били продадени, за да помогнат да се достигне стойност. Ако работите с опитен агент по недвижими имоти, той или той могат да ви помогнат при сравнителен анализ на пазара. Важно е да се отбележи обаче, че този метод не отчита дохода, който сградата генерира, което е важно. Тя само разглежда за какво са продавали други подобни сгради.
Приходен подход за определяне на стойността
С доходния подход оценителите използват шепа изчисления, които използват брутния наем на сградата и нетния доход, заедно с наемите за подобни единици в района, за да определят стойността на сградата. Изчисленията като брутния множител на наеми и процентът на капитализация сравняват финансовите резултати на вашата сграда с финансовите резултати на други сгради в района.
Цена на заместване
Разходите за заместване разглеждат какво би струвало възстановяването на подобна сграда. С прости думи, той използва цената на квадратен метър, за да възстанови напълно подобен имот. Така че, ако цената на квадратен метър във вашата област е $ 100 / sq ft, а сградата, която смятате, има 2,000 квадратни метра, тогава цената за подмяна ще бъде $ 200,000 (2000 x 100 $).
6. Финансиране на закупуването на дуплекс, триплекс или Fourplex
Финансирането на малки семейни имоти не е много по-трудно от финансирането на еднофамилно жилище. Много от същите опции са достъпни за вас, включително конвенционално финансиране, FHA и VA заеми, държавни програми, краткосрочно финансиране и финансиране на продавача. Освен това, доходът, получен от наемането на единиците, ще ви помогне да се класирате за заема.
Джейсън Рийд, с Ремакс резултати, известен още като Дуплекс лекари, признава стойността на дохода от наеми при квалифициране за покупката:
„Чрез избора на дуплекс или малко семейство над a
Едно семейно жилище, купувачите също се предлагат потенциал да се класират за повече. Много ипотечни кредитори ще разгледат до 70 - 75% от очакваните приходи от наем, които имотът трябва да генерира като деклариран доход, когато се квалифицирате. "
Конвенционално финансиране при закупуване на дуплекси и други малки семейни покупки
Конвенционалните опции за заемане на малки сгради с множество единици са преобладаващи и относително лесни за получаване. Като купувач, Вашата кредитоспособност и доход ще бъдат разглеждани, но финансовите резултати на сградата ще играят полезна роля при получаването на одобрение.
С конвенционалните заеми, очаквайте да поставите 10% или повече надолу. В повечето райони на страната лимитите за конвенционални кредити с няколко единици са 543 000 долара за дуплекси, 656 000 долара за триплекси и 815 000 долара за четири комплекта.
Ако се нуждаете от финансиране за закупуване на инвестиционен имот, кредитирането от Visio може да е подходящо. Те предлагат условия до 30 години, като ставки започват от 4,8%. Преквалифицирайте за минути.
Посетете кредитирането на Visio
FHA Финансиране за закупуване на дуплекси, триплекси и квадлепи
Често срещано погрешно схващане е, че Федералната жилищна администрация (FHA) ще отпуска заеми само за еднофамилни домове, предназначени за основно жилище. Не е известно, че FHA ще кредитира сгради, които съдържат до 4 единици, ако купувачът възнамерява да живее в една единица. FHA също така отчита нетния доход от наеми в процеса на квалификация. Така че, ако имате скромен доход, наемите от сградата могат действително да ви помогнат да се квалифицирате.
FHA изисква само 5% намаление на многосемейните покупки, като лимитите за заеми в повечето райони на страната са 352 000 долара за дуплекси, 426 000 долара за триплекси и 530 000 долара за четирифамилни сгради.
VA Финансиране за закупуване на дуплекси и малки свойства на няколко единици
Подобно на FHA, администрацията на ветераните (VA) ще кредитира сгради, съдържащи до 4 единици, ако купувачът възнамерява да живее в една единица. Също така, подобно на FHA, нетният доход от сградата ще бъде добавен към дохода на домакинството, за да помогне за получаване на кредит.
Ако сте квалифицирани, може да успеете да получите заем за VA за $ 0, дори при многосемейни покупки. Ограниченията за заемане на VA варират от ниска от $ 417,000 до висока от 1,094,000 (в зависимост от местоположението) въпреки броя на единиците.
Програми за държавно финансиране за закупуване на дуплекси и малки многофамилни сгради
Държавните програми, дори и за първоначалните купувачи на жилища, обикновено следват водещите правила на FHA и VA. Ако обмисляте да използвате нещо подобно на заем за първи път в държавата ви, вероятно ще можете да го използвате при закупуването на сграда от 2 до 4 единици, ако имате намерение да живеете в един от единици. Нетен доход от наеми ще бъде добавен към вашия доход, за да помогне за получаване на кредит.
Много държавни и местни програми за финансиране са ниски или без авансови плащания, а лихвените проценти са конкурентни с FHA и VA кредитите.
Краткосрочно финансиране
Краткосрочното финансиране се използва, когато се рехабилира имот, имотът е празен или има нисък процент на заетост, който засяга способността Ви да се квалифицирате, или по някаква причина не можете да се класирате за постоянно финансиране. Тези заеми ще осигурят краткосрочно решение за финансиране, докато не получите постоянно финансиране. Те имат по-високи ставки, често са само интересни и трябва да се изплащат сравнително бързо чрез рефинансиране или дори продажба на имота.
Компании като RCN Capital могат да предоставят краткосрочно финансиране, ако трябва да възстановите имота, планирате бързо да го препродавате за печалба или по друг начин се нуждаете от мостово финансиране. Можете да получите заем до $ 2.5MM + в рамките на 10 дни. Кандидатствайте онлайн за минути.
Посетете RCN Capital
Финансиране на продавача
Тъй като сградата с няколко сгради е инвестиционен имот, а не дом на някой, има добра възможност да убедиш продавача да направи финансиране от собственика. По принцип, финансирането на собственика се отнася до продавача, който взема месечни плащания, вместо да получи пълните приходи от продажбата при закриването.
Продавачите могат да се съгласят на финансиране от собственика, тъй като месечните плащания са потенциален източник на лихвен доход. Ако продавачът не се нуждае от всичките си парични средства по време на продажбата, дългосрочният доход може да бъде привлекателен, особено ако предлагате лихви над пазарния. Освен това можете да откриете, че продавачите са гъвкави с условията, които могат да помогнат за запазване на управляемостта на покупката.
Visio кредитирането е национален кредитор, който предлага 30-годишни заеми за срок до 80% LTV. Няма изисквания за подправка или дълг към дохода и силните кредитополучатели могат да получат предварителна квалификация за минути.
Посетете кредитирането на Visio
7. Затворете при закупуването на дуплекс или малка многофамилна сграда, която купувате
Има три съображения при затваряне на малки многофамилни имоти, които са различни от затварянето на еднофамилни имоти: 1) фирмата за собственост или агентът на ескроу трябва да са запознати с малки сделки с няколко единици; 2) деня на месеца, който затваряте; и 3) не забравяйте да ви прехвърлят депозити за сигурност при закриването.
Изберете заглавие или ескроу агент, запознат с дуплекси и малки сделки с няколко единици
Повечето компании за дял или ескроу агенти могат уверено да се справят със затварянето на многофамилна собственост. И все пак, тъй като са включени наемите и обезпеченията, затварянето е малко по-сложно; така, че не ви засяга интервю с няколко компании за уреждане, за да сте сигурни, че ще намерите такива, които имат опит с многофамилни сгради.
Дружествата за сетълмент идват от много имена - компании, притежаващи дялове, компании за ескроу или агенции за ескроу. В някои държави адвокатите се използват за закриване на недвижими имоти. Какъвто и да е случаят във вашата държава, бъдете сигурни, че те имат опит с много-единични имоти и винаги получавате застраховка за титлата, за да ви защити.
Денят на месеца, който сте затворили
Тъй като придобивате имот под наем, част от наема от текущия месец се натрупва при уреждането. Ако затворите веднага след първия месец, по-голямата част от месечния наем ще ви бъде прехвърлен при закриването; това може да означава стотици долари, прехвърлени на вас в деня, в който вземете титлата.
Бъдете сигурни, че депозитите за сигурност са правилно прехвърлени към Вас при закриването
Обезпечителните депозити също трябва да ви бъдат преведени при уреждане. Въпреки това, за разлика от наема, който влиза в джоба ви, депозитите за сигурност са само вашите, за да ги предпазите. Не правете грешката да използвате депозитите на наематели като на парите си. Сигурните депозити технически принадлежат на наемателите, докато те не се изискват за неплатен наем или щета.
Повечето държави изискват наемодателите да държат депозитите на ценни книжа в доверителна сметка, отделно от всичките им други финанси.Уверете се, че защитните депозити са ви възложени при затварянето (и тяхната обща сума е ясно посочена), и незабавно ги въведете в сметка, отделна от личните Ви средства или сметката, използвана за имота.
Долния ред
Дуплекси, триплекси и четири комплекси могат да бъдат добри инвестиции както за инвеститорите, така и за купувачите на жилища. Да се научиш как да купуваш дуплекс или друга мулти-единична инвестиция изисква някакво разбиране за недвижими имоти малко по-ангажирано, отколкото при закупуването на еднофамилни къщи, но не над възможностите на начинаещите. Ако сте готови да бъдете малко по-ангажирани с покупката и управлението, отколкото с една единица, тези малки семейни покупки могат да направят добри инвестиции.
Правилното финансиране е един от най-важните фактори при закупуването на дуплекс, триплекс или четирикомплекс. Visio кредитирането е национален заемодател, който предлага 30-годишни заеми за отдаване под наем на многоетажните сгради с цени, започващи от 4.8%. Можете да заемате до LTV и да преквалифицирате за минути.
Посетете кредитирането на Visio
