Какъв е нетният оперативен доход
При инвестиране в недвижими имоти, нетният оперативен доход е размерът на приходите, събрани от инвестиционен имот, след като извадите оперативните разходи и загубите на свободни работни места. Инвеститорите на недвижими имоти разглеждат нетния оперативен доход на имота, за да определят дали имотът е добра инвестиция.
Те също така анализират NOI на имот, който те вече притежават, за да определят дали трябва да повишат наемите, за да увеличат паричния си поток. За разлика от капиталовата стойност, няма "добър" NOI. Вместо това, инвеститорите могат да сравняват НОИ между имоти и да използват текущия НОИ, за да видят дали техните разходи са твърде високи, наемите са твърде ниски, или ако имотът е недостъпен, след като добавят в ипотечното си плащане.
Нетният оперативен доход обикновено се изчислява на годишна база. Така че, ако знаете какви са месечните Ви приходи и разходи, просто умножете по дванадесет, за да получите годишните си суми. Имайте предвид, че НОИ следва да се използва в допълнение към други инструменти за оценка, като например процент на капиталовите показатели, възвръщаемост на инвестициите, сравними приходи от наем на имоти и паричен поток. Препоръчваме да използвате NOI и един от другите инструменти, за да разберете най-добре финансовото състояние на инвестиционния имот.
Как да изчислим нетния оперативен доход
Можете да изчислите нетния оперативен доход (NOI) за вашата инвестиция в недвижима собственост, като използвате общоприетата формула на нетния оперативен доход, който е вашият потенциален доход от наеми плюс всички допълнителни приходи, свързани със собствеността, минус загубите за свободни работни места минус общите оперативни разходи.
Имайте предвид, че формулата на нетния оперативен доход може да варира в зависимост от това кой го изчислява.
Например, повечето инвеститори отделят потенциалния доход от наем и други доходи, но понякога ще ги виждате комбинирани. Независимо от това, общоприетата формула на нетния оперативен доход е вашият потенциален доход от наеми плюс всички допълнителни приходи, свързани със собствеността, минус загубите за свободни работни места минус общите оперативни разходи.
Използването на калкулатор на NOI ще направи много по-лесно, затова вижте нашия калкулатор за нетната оперативна печалба.
Формула на нетния оперативен доход
Формула на нетния оперативен доход:
NOI = приходи от наеми + други доходи - загуби от вакантни позиции - общи оперативни разходи
За да определите нетния оперативен доход на имота, трябва да знаете потенциалния доход от наем и други доходи, които той произвежда. Също така трябва да отчитате загубите на свободни места от свободни единици или единици, където наемателите не плащат наем. И накрая, трябва да съберете всичките си оперативни разходи. След като имате всички тези номера, можете да изчислите нетния оперативен доход на инвестиционен имот.
За да намерите нетния си оперативен доход, обикновено се нуждаете от:
1. Потенциални приходи от отдаване под наем на инвестиционен имот
Потенциалният доход от наем (PRI) е комбинираният общ наем под условията на всеки отделен жилищен или търговски лизинг, с предположението, че имотът е 100% зает. Ако имотът не е напълно зает, сумата на ИРП се основава на анализ на пазара на наеми, според лизинговите договори и условията на сравними имоти.
2. Загуби на свободни работни места върху инвестиционен имот
Загубите на свободни работни места представляват загуба на доход, дължаща се на наемателите, които напускат имота и / или наемателите при неизпълнение на лизинговите си плащания. Коефициентът на свободно работно място може да се изчисли въз основа на текущия срок на валидност. За целите на изчисляването на NOI на имота могат да се използват и пазарно ориентирани данни, използващи сравними свободни места за имоти.
За да изчислим загубите на свободни работни места, погледнете какво може да е наела тази единица и я умножете с много месеци от годината, през която е била свободна. Например, ако други подобни единици се отдават под наем за 2 000 долара на месец и свободната единица е празна за три месеца, ще умножите $ 2,000 с 3 и ще получите $ 6,000, което е годишната загуба на свободни места за имота.
3. Други приходи от инвестиционен имот
Тъй като има много различни начини, по които даден имот може да генерира доход, инвеститорите в недвижими имоти трябва да включат всички възможни приходи в тяхното изчисление, в допълнение към месечния наем. Тези други приходи включват, но не се ограничават до приходи от отдаване под наем на съоръжения, както и постъпления от вендинг машини, приходи от перални услуги, приходи от такси за паркиране, такси за билбордове и други подобни такси.
4. Общи оперативни разходи по инвестиционен имот
Общите оперативни разходи включват всички необходими разходи, свързани с експлоатацията и поддържането на инвестиционен имот. За да получите общите оперативни разходи, просто добавете всички оперативни разходи, като например данъци за собственост, поддръжка и такси за управление.
По-конкретно, оперативните разходи обикновено включват:
- Данък сгради: Те се оценяват от управляващия орган в района, в който се намира имотът, и варират според местоположението, стойността на имота и размера.
- Застраховка на имущество под наем: Това помага да защитите имота си от загуба на доходи, щети и опасности, като например вреди, свързани с времето. Средната политика за наем на имоти на стойност 200 000 долара струва $ 1 473 до $ 1 596 на година.
- Такси за управление на собствеността: Тези такси се начисляват от мениджър или управляващо дружество и могат да варират от 8 процента от събрания месечен наем за инвестиционен имот до над 25 процента от брутния наем за ваканционен имот.
- Поддръжка и ремонт: Те включват неща, които поддържат имота, като контрол на вредителите, боядисване и грижи за тревни площи, както и всички необходими ремонти. Очаквайте да платите около 1% от стойността на имота на година за разходи, свързани с поддръжката.
- Разни разходи: Те могат да включват неща като съдебни такси, маркетингови и рекламни разходи и всичко друго, необходимо за експлоатацията на имота, което не попада в друга категория.
Разходи не са включени в NOI
Важно е да се отбележи, че обслужването на дълга, амортизацията, комисионите за лизинг, подобренията на наемателите, ремонти на износване, данъци върху доходите и разходи за лихви не се включват в изчисляването на нетния оперативен доход. Това е така, защото NOI е уникален за самия имот и не включва други разходи, които са специфични за инвеститора / кредитополучателя.
Кога да се използва нетният оперативен доход
Преди покупка, инвеститорът може да използва NOI за оценка на стойността на имота, като им помага да вземат по-информирано инвестиционно решение. След покупката, NOI може да се използва като мярка за оперативния паричен поток.
Кредиторите, които финансират инвестиционен имот, също се интересуват от нетния оперативен доход на имота. Това е така, защото понякога НОИ се използва като един от решаващите фактори при одобряването на търговски кредит за инвеститори в недвижими имоти. Кредиторите ще разгледат нетния оперативен доход на даден имот и след това ще оценят дали собственикът ще има достатъчно паричен поток, за да изплати ипотечните плащания. Кредиторите приемат това сериозно, защото искат да гарантират, че кредитополучателят може да си позволи да изплати заема.
„NOI е особено важен за търговските кредитори за многофамилни активи, тъй като техният риск се оценява въз основа на NOI на въпросната собственост. При големите многофамилни единици заемодатели като Fannie Mae използват метриката NOI при оценката на първоначалната стойност на имота, вместо да оценяват кредитния риск и историята на кредитополучателя / инвеститора. ”- Veena Jetti, основател, Enzo Multifamily
Изчисления, които включват NOI
NOI се използва в много изчисления и формули, използвани от инвеститори в недвижими имоти. Той се използва от инвеститорите за оценка на способността на инвестиционния имот да произвежда пари в брой, след като оперативни разходи са платени.
Някои от изчисленията, които разчитат на NOI, включват:
- Скорост на Cap: Показва потенциалната възвращаемост на имота; формулата за коефициент на ограничение е НОИ Стойност на свойството х 100.
- ROI: Това е възвръщаемостта, изразена като процент, който получавате върху инвестиционен имот; формулата за възвръщаемост на инвестициите е годишна възвръщаемост / обща инвестиция (а годишната възвръщаемост е известна също като НОИ).
- Коефициент на покритие на дълга: Използва се от кредиторите, за да провери дали доходът на даден имот покрива оперативните си разходи и плащанията по дълга след изчисляването на неговите НОИ.
- Парична възвръщаемост на инвестицията: Размерът на паричните средства, които инвестирате в имот, в сравнение с размера на паричните средства, които получавате, като се вземат предвид неговите НОИ.
Примери за Когато се използва нетният оперативен доход в недвижими имоти
Формулата на нетния оперативен доход се използва както от инвеститори в недвижими имоти, така и от кредитори. Всеки от тях иска да оцени сделка и да види дали има смисъл. Нека разгледаме два примера: един, при който инвеститорът използва NOI, за да определи дали трябва да закупи имот, и един пример, когато заемодателят използва формулата NOI, за да реши дали да заема пари за покупка на инвестиционен имот.
Имайте предвид, че формулата на нетния оперативен доход е: NOI = потенциален доход от наеми + други доходи - загуби от вакантни позиции - общи оперативни разходи
NOI Пример
Да предположим, че Джейн иска да купи инвестиционен имот. Тя знае, че потенциалният доход от наем е 40 000 долара годишно, допълнителният доход е 2000 долара, загубата на свободни работни места е 5 000 долара, а оперативните разходи са 8 000 долара.
Първо, добавете брутния доход от наем и допълнителния доход.
$40,000 + $2,000 = $42,000
След това извадете свободните работни места и оперативните разходи.
$42,000 – $13,000 = $29,000
Така че NOI = $ 29,000
Джейн може да използва този номер и да я сравни с други имоти в района и да види дали цената е права. Тя също може да открие изчисленото месечно ипотечно плащане и да се увери, че може да си го позволи, въз основа на NOI. Джейн може да използва NOI, за да разбере коефициента на капачката на имота. Формулата за коефициент на ограничение е NOI, разделена на стойността на имота, и това се използва, за да се оцени степента на възвръщаемост на инвестиционния имот.
Как кредиторите използват NOI при поемане на емисии
Нека сега погледнем как кредиторите разглеждат нетния оперативен доход, когато решават дали ще финансират покупка на инвестиционен имот. Нека използваме същите числа от пример 1, така че NOI = $ 29,000.
Ипотечен заемодател ще коригира този НОИ въз основа на справедливата пазарна стойност на наемите в района и ще провери дали загубите на свободни работни места се отчитат. Те обикновено "играят" с числата, за да получат най-консервативния NOI. Те искат да сведат до минимум риска и искат да отчитат всички наеми, които могат да се намалят, или всички единици, които могат да се освободят на базата на средните нива на незаетост.
Заемодателят също ще използва формулата на нетните оперативни доходи за изчисляване на коефициента на покритие на обслужването на дълга. DSCR е NOI, разделен на годишното ипотечно плащане. Това помага на заемодателя да оцени дали кредитополучателят може да си позволи да изплати заема. Кредиторите използват това съотношение при издаването на многофамилни, търговски и бизнес кредити.
Плюсове и минуси на използването на нетния оперативен доход
Изчисляването на нетния оперативен доход на имота е важен начин за определяне на неговата стойност, както и за оценка на неговата рентабилност. Все пак, използването на NOI при вземането на решения за инвестиция в недвижими имоти има както своите предимства, така и неговите неблагоприятни условия. Нека разгледаме потенциалните плюсове и минуси на NOI по-долу.
Плюсове на използване на NOI
Предимствата на използването на NOI включват:
- NOI определя първоначалната стойност на инвестиционния имот, като помага на инвеститорите в недвижими имоти да установят дали ще направи добра инвестиция.
- Използването на NOI осигурява преглед на текущите оперативни приходи на даден имот.
- NOI помага на кредиторите и кредиторите да определят дали даден имот генерира достатъчен паричен поток, за да покрие всяко потенциално обслужване на дълга.
Против на използването на NOI
Недостатъци при използването на NOI включват:
- Анализът на NOI може да бъде манипулиран, тъй като собственикът на имоти може да избере да ускори или отложи определени разходи.
- NOI на свойство не винаги е постоянен - той може да се променя в зависимост от това как се управлява собствеността.
- Тъй като други разходи не се разглеждат в НОИ (например, разходи за лихви, обслужване на дълга, данъци върху доходите, капиталови разходи), действителният паричен поток, който даден имот може да генерира, може да се различава, след като всички останали разходи са платени.
- Ако за изчисляване на NOI се използват прогнозните наеми, той може да изхвърли формулата на нетните оперативни доходи, ако тези наеми се различават от пазарните наеми.
Как да се подобри нетният оперативен доход
Имотът с висок нетен оперативен доход обикновено е нещо добро. Положителният NOI означава, че оперативните приходи на даден имот са по-високи от оперативните му разходи. Отрицателният NOI показва, че оперативните разходи на даден имот надвишават неговите приходи. За да се изясни това, съществуват различни методи за подобряване на NOI на инвестициите в недвижими имоти.
Ето три начина за подобряване на нетния оперативен доход на инвестиционния имот:
1. Подобряване на доходите от наем
Основният източник на приходи от инвестиционен имот е неговият доход от наем. Един от начините да подобрите приходите от наем е да сте сигурни, че имате висока заетост от 90% или повече. Друг метод е да прегледате цените на наемите, за да сте сигурни, че цената на наема е съобразена с нейните изисквания и демографската цел на наемателя.
Ако не сте сигурни дали наемите Ви са твърде високи или твърде ниски, разгледайте нашето ръководство за това какво да начислявате за наем през 2018 г. Това ще ви помогне да определите как да зададете справедлива цена на наема, която привлича наематели и ви дава положителен паричен поток ,
2. Намерете допълнителни източници на доходи
Освен приходите от отдаване под наем, много инвеститори в недвижими имоти се възползват от допълнителни потоци от приходи от инвестиционните си имоти.Някои популярни източници на доходи за отдаване под наем на имоти включват паркинг, монетни перални съоръжения и автомати. Можете също така да помислите за отдаване под наем на допълнително пространство на наемателите за съхранение. Ако притежавате многоетажна жилищна сграда, може да успеете да наемете пространство за билборд.
Някои други творчески начини за получаване на допълнителен доход върху инвестиционен имот включват:
- Таксувайте допълнително месечна такса за почистване
- Такса месечен наем на домашни любимци
- Наем на вентилатори и прозорци A / C единици към наемателите през топлите месеци
- Поставете по-висок клас уреди в единици за допълнителна месечна такса
- Ъпгрейд кухни и бани за допълнителен доход от наем
3. Минимизиране на оперативните разходи
Оперативните разходи на дадено имущество оказват голямо влияние върху нетния му оперативен доход. Поради това е добра идея да намалите или намалите оперативните разходи, когато можете. Например, можете да намалите разходите за комунални услуги, като се уверите, че неизползваните светлини са изключени или са на предварително зададен таймер, така че те се включват само когато стане тъмно. Или можете да прехвърлите разходите за почистване до наемателите като такси за поддръжка, вместо да ги поглъщате като удоволствие.
Допълнителните начини за минимизиране на оперативните разходи включват използването на електрически крушки с ниска енергия, като например светодиоди. Те струват повече от обикновените крушки предварително, но спестяват пари за електрически разходи в дългосрочен план. Ако плащате сметките за вода на имот, можете да го ограничите до определена сума и ако наемателите преминат през това, тогава това е тяхна отговорност.
За по-полезни съвети и предложения на наемодателите вижте нашата статия за съветите на собствениците на имоти от професионалистите.
Често задавани въпроси за нетния оперативен доход (често задавани въпроси)
По-долу имаме няколко от най-често задаваните въпроси относно NOI (нетен оперативен доход), свързан с инвестиране в недвижими имоти. Ако имате някакви въпроси, на които не сте отговорили или ако искате да коментирате темата за нетния оперативен доход, моля, посетете нашия форум.
Моята ипотека ли е част от NOI?
Ипотечните плащания или всякакъв вид финансови разходи не се включват в нетната оперативна формула. Нетният оперативен доход отчита всички приходи от наем и след това изважда свободните работни места и всички оперативни разходи. Плащането на ипотека не се счита за оперативен разход. Вместо това оперативните разходи включват неща като данъци, застраховки на имоти под наем и такси за управление на собствеността.
Дали таксите за управление на собствеността са част от формулата на нетния оперативен доход?
Таксите за управление на собствеността се считат за оперативни разходи, така че те са част от формулата на нетния оперативен доход. Ще извадите всички оперативни разходи, включително таксите за управление на собствеността, от брутния доход от наем, за да изчислите нетния оперативен доход за инвестиция в недвижими имоти.
Как да изчислим NOI?
Има няколко начина, по които инвеститорите на недвижими имоти изчисляват NOI, но най-простият е да съберете всичките си доходи върху имота, включително приходи от наем, паркинг, пране и т.н., и след това да извадите вашите свободни работни места и оперативните си разходи. Можете също да използвате калкулатор на нетния оперативен доход и входящи неща като брутен доход от наеми и оперативни разходи, а калкулаторът ще използва тези входове, за да генерира нетния оперативен доход.
Дали нетният оперативен доход се използва само в недвижими имоти?
Нетният оперативен доход се използва за инвестиции в недвижими имоти, но се използва и в много други отрасли. NOI е един метод, който може да измери печалбите на бизнеса, които обикновено се отчитат в отчета за доходите. Формулата на нетния оперативен доход варира извън недвижимите имоти, но обикновено представлява общи оперативни приходи минус общите оперативни разходи.
Долен ред
Нетният оперативен доход е от съществено значение при оценката и оценката на инвестиционен имот. Той помага на инвеститорите на недвижими имоти и кредиторите да решат дали имотът си струва да се инвестира и дава добра представа за способността на имота да генерира паричен поток, както и цялостната му стойност. Формулата на нетния оперативен доход е потенциалният доход от наеми минус свободните работни места плюс други приходи минус оперативните разходи. Ако искате лесно да изчислите своя NOI, използвайте нашия безплатен NOI калкулатор.
