Раздел 1031 се отнася до данъчен кодекс на IRS, който позволява на инвеститорите и предприятията да намалят данъчните си задължения при продажбата на определена собственост. А 1031 обмен помага за отлагане на капиталовите печалби, като продава инвестиционния си имот и прехвърля капиталовите си печалби за закупуване на подобен имот. Обикновено имате 180 дни за закупуване на новия имот.
За да изпълните своите данъчни и счетоводни нужди, е важно да имате достъп до подходящите инструменти. Можете да разгледате нашия списък с данъчни прегледи, за да намерите най-доброто за вас.
Как работи 1031 обмен
Обмен 1031 отменя данъците върху продажбата на търговска собственост. Тази "собственост" може да бъде както бизнес, така и инвестиция в недвижими имоти. Инвеститорите могат да продават имот и да реинвестират капиталовите си печалби в подобен имот (известен като подобен имот) с еднаква или по-голяма стойност, като избягват данъците върху капиталовите печалби и други данъци. Необходимо е да идентифицирате подобен имот в рамките на 45 дни и да го закупите в рамките на 180 дни.
Въпреки че за бизнеса се използват 1031 обмена, те най-често се използват за недвижими имоти. Обикновено има 8 стъпки за завършване на обмен 1031. Обаче професионалистът обикновено изпълнява стъпките за вас, тъй като това е сложен процес. Обсъждаме видовете професионалисти, на които да разчитаме по време на размяна 1031 като вид в раздела по-долу.
Ето 8-те стъпки на обмен 1031:
- Продайте инвестиционния имот
- Дайте капиталови печалби на квалифициран посредник
- Идентифицирайте подобен имот в рамките на 45 дни
- Изпратете митническо писмо до вашия квалифициран посредник
- Договаряйте с продавача на подобна собственост
- Договаряйте за продажната цена
- Накарайте посредника да предостави капиталовите печалби на титуляра или титлата
- Попълнете IRS формуляр 8824
Например, когато инвеститор в недвижими имоти продаде имот, печалбата от продажбата се нарича "капиталови печалби". Това представлява доходът от собствения капитал в собствеността. Всички капиталови печалби се облагат с лихвен процент на краткосрочните капиталови печалби между 10% - 37% за печалбите, реализирани при продажба в рамките на една година, или дългосрочната ставка между 10% - 20% за печалбите, реализирани при продажба след една година на закупуване.
Собствениците на предприятия и инвеститорите в недвижими имоти могат да отложат тези данъци върху капиталовите печалби, ако използват данъчния обмен 1031 и инвестират в подобна собственост, която е собственост от подобен тип (но не непременно качество или стойност). Това означава, че обмен 1031 може да ви спести толкова, колкото 37% от печалбата, която правите при продажбата на имот. Това обаче не е често срещано явление, тъй като 1031 борсите обикновено са за дългосрочни инвестиции. Обсъждаме това по-нататък в раздела с правилата.
Освен това, обмен 1031 също ви позволява да отложите повторното си амортизиране, което е процедура за събиране на данъка върху дохода върху размера на амортизацията, претендирана за вашия имот. Таксите за повторно улавяне на амортизацията обикновено се начисляват на 25%. Това означава, че подобен обмен може да ви спести толкова, колкото 25% за амортизацията на вашия имот.
И накрая, подобен обмен може да ви помогне да избегнете държавните данъци. Например, някои държави изискват купувачът или продавачът да плати държавните данъци върху дохода, когато имотът се продава, известен като задължителен държавен удържан данък. Имуществото, прехвърлено на борсата 1031, обаче, може да получи освобождаване. За повече информация можете да прочетете този подробен списък за държавното данъчно облагане.
Спестяванията в борсата 1031 се считат за „отложени“, защото в крайна сметка ще платите данък върху капиталовите печалби, амортизация и държавни данъци, ако продавате новия имот. Можете обаче да избегнете тези данъци за неопределено време, ако не ги продавате, или ако използвате отново подобен обмен и търгувате. За повече информация за това как работи 1031 подобен тип и как може да ви бъде от полза, разгледайте нашия раздел за компаниите, които могат да ви помогнат.
Кой е 1031 подобна борса е правилна
А 1031 подобен обмен е най-добрият както за инвеститорите в недвижими имоти, така и за собствениците на фирми. Това е така, защото имотът, разрешен за обмен в 1031, може да бъде или недвижим имот, или бизнес. Въпреки това, инвеститорите в недвижими имоти и собствениците на предприятия имат различни изисквания, които трябва да изпълнят, за да се класират за обмен 1031. Освен това, 1031 борси са много по-често срещани при инвестиране в недвижими имоти.
За да ви даде усещането за размера на борсите за недвижими имоти, ще има около 65 милиарда в капитала, инвестирани в 1031 борси за недвижими имоти през тази година. С дълг се очаква общата стойност на недвижимите имоти, закупени в подобна борса, да бъде над 180 милиарда. И това дори не взема предвид институционалните инвеститори.
1031 Борса за инвеститори в недвижими имоти
1031 борси най-често се използват от инвеститори в недвижими имоти. Ако си мислите за продажба на съществуващ имот под наем, например, и искате да си купите друг подобен имот, тогава един 1031 подобен обмен е чудесна възможност, защото можете да отложите данъците върху продажбата си. Като цяло, всеки недвижим имот, държан за производствена употреба в търговията или бизнеса или за инвестиция, отговаря на условията за обмен 1031.
Това означава, че търговските недвижими имоти или инвестициите могат да бъдат обменяни за инвестиции в жилищни недвижими имоти и обратно. Например, търговски център може да бъде заменен за многофамилна собственост или жилищна сграда. В такива случаи инвеститорите обикновено използват печалбата като първоначална вноска и покриват останалата част от покупката с многофамилно финансиране или жилищен кредит.
Има и 1031 пазари, които предлагат диверсифициран портфейл от инвестиции в недвижими имоти, които се считат за "подобни" на реални физически имоти. Така че можете да осъществите обмяна на инвестиционния си имот за пул от инвестиционни имоти и да се възползвате от пасивните доходи. Това е привлекателно за инвеститорите, които не харесват подхода на собственика.
Нещо повече, повечето дългосрочни инвеститори, които искат да извършат размяна 1031, обмислят недвижим имот „до ключ“, който е под наем под наем с вече съществуващи наематели. Това е от полза за инвеститорите, които искат бързо да намерят положителна собственост върху паричния поток, преди да изтече 45-дневният идентификационен прозорец. За повече информация, можете да прочетете нашето ръководство за най-добрите компании за недвижими имоти "до ключ".
Няма минимално „време за задържане“ с обмен 1031, но почти всички имоти са дългосрочни инвестиции, така че се облагат с данък върху дългосрочната капиталова печалба. Въпреки че няма определено време за задържане, обменът 1031 не е предназначен за фиксиращи и плавници, тъй като той трябва да се използва за дългосрочни инвестиционни имоти.
1031 Обмен за собственици на предприятия
Ако сте собственик на бизнес, мислите да продавате бизнеса си и да инвестирате в друг, тогава обмен 1031 също може да е подходящ за вас. Бизнесът обикновено се състои от недвижими имоти, като недвижими имоти, лично имущество като материални и нематериални активи и добра воля. По силата на обмен 1031, недвижими имоти и лично имущество могат да бъдат заменени със сходни имоти.
Това означава, че можете да разменяте недвижими имоти само за недвижими имоти и материални активи за материални активи. Репутацията не се класира за обмяна на 1031. Определението за подобен недвижим имот е доста свободно. Например, един бизнес може да замени търговската си собственост с жилищни имоти и обратно.
Материалните активи, подобни на вида, са малко по-ограничени и включват амортизируема материална собственост и амортизируема нематериална собственост. За съжаление, неамортизируемият имот не се счита за един вид. Това означава, че може да не успеете да замените амортизируем актив като машина за патент или нещо подобно.
Като цяло, най-лесно е да се продават и купуват подобни предприятия със сходни активи. Два ресторанта с подобни търговски обекти и оборудване, например, биха били добър кандидат за обмен 1031.
Фирми, които предлагат 1031 Помощ за обмен
Завършването на обмен 1031 може да бъде трудно, затова не трябва да го правите без помощта на професионалист. Например собствениците на фирми и инвеститорите в недвижими имоти обикновено искат да работят с 1031 борсови фирми, посредници и пазари, за да улеснят сделката по подобен начин. Работата с тези хора гарантира, че отговаряте на всички изисквания на IRS.
По-долу са изброени някои компании, които предлагат помощ за вашия обмен 1031:
1031 Борсова фирма
А 1031 борса фирма е фирма, която е посветена да ви помогне с 1031 като вид обмен. За разлика от CPA или финансов плановик, единственият им фокус е върху 1031 борси, така че те знаят входовете и изходите и изискванията на IRS. Тази фирма ще бъде вашият посредник и съветник и е полезна, ако искате помощ по време на целия процес и не сте сигурни кой друг да се обърне. А 1031 борса фирма може да помогне за улесняване на вашия обмен 1031 вместо квалифициран посредник.
Equity Advantage е 1031 борсова фирма, която помага на инвеститорите на недвижими имоти и собствениците на бизнес успешно да осъществят подобен обмен, действайки като консултант и квалифициран посредник. Това е изключително полезно, тъй като има много нюанси, свързани с раздел 1031 от данъчния кодекс на IRS.
1031 Борсов посредник
А 1031 борсов посредник е просто компания, която улеснява 1031 борси. Тези посредници не трябва да бъдат лицензирани, застраховани или обвързани, така че е важно да извършите дължимата грижа при избора си. Някои посредници се фокусират единствено върху 1031 борси, а други предлагат и услуги по финансово планиране. За да се улесни сделката, се изисква посредник.
1031 Corporation е квалифициран 1031 борсов посредник, специализиран в обратния обмен и обмена на подобрения. Например, те могат да вземат временно право на собственост върху вашия заместващ имот, докато съществуващата ви валута продава имот или бъде завършена подмяната на имота ви. Те също ви помагат да намерите подходящи имоти, за да завършите обмена.
1031 Exchange Marketplace
А 1031 борса пазар е платформа, която предлага различни видове инвестиционни имоти и търговски имоти за продажба, които могат да бъдат закупени по време на вашия обмен 1031. Те са създадени единствено за инвеститори в недвижими имоти, които искат да закупят имот, за да изпълнят своя 1031 обмен, но не са сигурни къде да намерят подходящия имот. Много от тези пазари дори предлагат портфейл от имоти, които отговарят на условията за обмен 1031.
Реализираните холдинги са 1031 борсов пазар, който ви позволява да разменяте физически недвижими имоти за портфейл от диверсифицирани активи за недвижими имоти. Това е чудесно за инвеститорите, които не искат да действат като наемодател и искат да се възползват както от диверсификацията, така и от пасивните доходи.
1031 като пример на борсата
За да ви помогнем напълно да разберете подобен обмен, нека да използваме пример на високо ниво. Нека си представим, че сте инвеститор в недвижими имоти, който е купил жилищен имот преди 2 години за 50 хиляди долара и я притежава. Получавате оценка на имота и разберете, че понастоящем тя струва 100 хил. Долара, което, ако бъде продадено, ще бъде равно на около 50 хиляди долара капиталова печалба и данък върху капиталовите печалби от 5 хиляди долара.
Знаейки за подобен обмен 1031, вие решавате, че искате да продадете съществуващия си имот и да закупите по-голям инвестиционен имот с капиталовите си печалби, като по този начин отлагате данък върху капиталовите печалби, възстановяване на амортизацията и вероятно дори държавни данъци.
Първо работите със стандартен агент за недвижими имоти, за да продадете имота си за $ 100 000 с $ 50 000 в капиталови печалби. Веднага след прехвърлянето на заглавието започва 45 идентификационен прозорец. През това време трябва да идентифицирате подобен имот за покупка.
Следващата стъпка е да се работи с така наречения "квалифициран посредник".
Можете да намерите квалифициран посредник чрез местен служител по ескроу или чрез търсене в базата данни на Федерацията на обменните помещения. Говорих с Дейвид Виланд, основател и главен изпълнителен директор на Реализирани холдинги, който сравнява квалифициран посредник с ескроу сметка, която държи на $ 50,000 печалба от капитала, когато продавате имота си.
Ще имате 45 дни, за да идентифицирате подобен имот и да изпратите на квалифицирания посредник подписано известие за дежурство, което представлява писмо с информация за конкретния имот, който сте идентифицирали. Могат да бъдат идентифицирани до 3 свойства. След като изпратите това писмо до квалифицирания си посредник, в обмена могат да се използват само включените в списъка свойства.
Нека да кажем, че вашият агент по недвижими имоти открива подобен имот за 150 хил. Долара, който „идентифицирате“, като пишете подписано уведомление за дежурство до вашия квалифициран посредник, който проверява дали е в рамките на 45-дневния прозорец. Оттам ще трябва да затворите идентифицирания имот в рамките на шест месеца от първоначалната продажба. Ако продавачът се съгласи да продаде за $ 150,000, тогава ще изпратите вашите квалифицирани междинни инструкции за това къде да заложите $ 50,000 в капиталови печалби, обикновено заглавие.
Останалите $ 100 000 ще трябва да се финансират или от дълг, или от допълнителен собствен капитал. Това завършва 1031 подобен обмен, отлагайки $ 50k в капиталови печалби и следователно $ 5k в данък върху капиталовите печалби.
Важно е да разберете, че квалифицираните посредници не съобщават нищо на данъчните служби. Въпреки това IRS може да ви провери, като в този случай ще се нуждаете от документите, проверени от посредника, за да докажете, че успешно сте спазили член 1031 на IRC.
Как да отложим всичките си капиталови печалби
За да се отсрочат всички данъци върху капиталовите печалби и амортизацията чрез подобен обмен, пълната ви печалба трябва да бъде реинвестирана. и новата собственост трябва да бъде с еднаква или по-голяма стойност от старата. Това означава, че както нетната пазарна стойност, така и собственият капитал в новия имот трябва да са поне равни на продадения имот.
Все пак е възможно да реинвестирате част от капиталовите си печалби или да закупите нов имот на по-ниска стойност от продадената. Ако случаят е такъв, разликата е известна като „облагаема обувка“ и се облага с данък върху капиталовите печалби.
А 1031 обмен също ви позволява да реинвестирате капиталовите си печалби от един имот в няколко свойства, и обратно. Например, можете да продадете имот за $ 100 хиляди и да инвестирате капиталовите печалби в 4 имота на стойност 25 хил. Долара. Като алтернатива, можете да продадете 4 имота за 25 000 долара и да инвестирате в един имот на стойност $ 100,000.
Ето защо няма значение колко свойства ще обменяте в и извън. Инвеститорите на недвижими имоти, например, понякога ще продават имот и ще използват ипотека за закупуване на множество подобни имоти. Въпреки това, единственият начин да избегнете напълно данъка върху капиталовите печалби е да преодолеете стойността и собствения капитал.
1031 Правила за обмен
Има много 1031 правила за обмен, които собственикът на бизнеса или инвеститорът трябва да знаят. Тези правила обикновено се използват за регулиране на видовете имоти, допустими за размяна, стойността на тези имоти и времето на покупката и продажбата. Всъщност тези правила могат да повлияят на Вашия подобен обмен и трябва да се консултирате с квалифициран съветник.
Като правило обаче, тук са петте най-добри правила за обмен 1031:
1. Правило за собственост на подобен тип
Първото правило с обмена 1031 е, че имотът, който продавате, и имотът, който купувате, трябва да бъде от типа "подобен на вид". Това означава, че имотите трябва да са "от същия характер и характер, дори ако се различават по степен Това правило може да бъде много общо и IRS обикновено не дава примери за това, което подобно на вида означава, че е най-добре да се консултирате с данъчен специалист.
2.Правило за определяне на времето за идентифициране на собственост
При приключване на първоначалната продажба на вашия имот имате до 45 дни, за да идентифицирате подобен имот, като изпратите писмо до квалифициран посредник. Възможно е да се идентифицират до 3 имота. Въпреки това, 4+ имота могат да бъдат идентифицирани, стига общата стойност на имотите да не надвишава 200% от стойността на имота, който е бил продаден
3. Правило за време за закупуване на имот
Подобно на идентификацията на имота, ще имате 180 дни от продажбата на имота си, за да закупите новия си имот. Това означава, че сделката действително трябва да приключи в рамките на 180 дни от първоначалната продажба и квалифицираният посредник трябва да прехвърли капиталовите си печалби на титуляра, или в повечето случаи на компанията, която координира закриването на имота.
4. Правило за стойност на имота
За да отложите всичките си капиталови печалби и да избегнете плащането на пълния данък върху капиталовите печалби, ще трябва да реинвестирате пълния си капитал в нов имот с еднаква или по-голяма стойност към стария си. Ако не го правите, разликата в собствения капитал е известна като „зареждане“, което се облага с нормалната данъчна ставка за капиталови печалби.
5. Правило за време на задържане
Въпреки че няма строго правило за времето, необходимо за задържане на първоначалния ви имот, IRS обикновено обича да вижда, че имотът е държан повече от година. Има случаи, когато собственост, държана за по-малко от една година, отговаря на условията за обмен 1031. Това обаче се случва само когато IRS смята, че имотът е бил предназначен да бъде държан за повече от 1 година. IRS искат имотът да бъде продаден като дългосрочна инвестиция като собственост за покупка и задържане, а не за собственост с фиксиране и преобръщане.
Видове 1031 обмена
Най-често срещаният тип 1031 е обменът, който е известен като закъснял 1031 обмен. Въпреки това, има две други 1031 подобни вида размяна, обмяна на конструкция / подобрение 1031 и обратна обмяна. Всяка от тях може да бъде полезна в определени ситуации и да е правилна само за определени видове хора.
Три вида подобен обмен
| Забавена размяна 1031 | Инвеститори / собственици на фирми, които искат да продадат имота си и да отложат капиталовите си печалби чрез закупуване на друг подобен имот |
| Строителство / Подобряване 1031 Обмен | Инвеститори, които искат да закупят по-ниска стойност и да използват остатъка от пари за ремонт |
| Обръщане на заден ход 1031 | Инвеститори / собственици на фирми, които искат да закупят нов подобен имот, преди да продадат съществуващите си имоти |
1. Закъснение 1031 Exchange
А закъснял обмен 1031 позволява на собственика на бизнес или инвеститор за недвижими имоти продават собствеността си първо и след това търсят подобен имот за подмяна. Подходящ заместител трябва да бъде идентифициран в рамките на 45 дни с подписано уведомление до квалифициран посредник, а продажбата на новия имот трябва да приключи в рамките на 180 дни.
А закъснялата 1031 подобна размяна е най-често срещаният вид подобен обмен. Може да се използва както от собственици на фирми, така и от инвеститори в недвижими имоти. Само не забравяйте, че новият имот трябва да е със същата или по-голяма стойност, отколкото имота, който се продава. Тези, които използват забавен обмен 1031, могат да отложат данъците си върху капиталовите печалби, амортизацията и понякога държавните данъци към по-късна дата.
Нека да разгледаме един пример, за да разберем по-добре как работи забавената обмяна. Ако искате по-подробен пример, който да отчита нетната ви база, дълга и амортизацията, можете да разгледате този пример по-долу.
Пример за закъснение 1031 Exchange
Представете си, че инвеститор в недвижими имоти е закупил имот с доход от един дял за 100 000 долара преди пет години и притежава собствеността. В момента инвеститорът знае, че имотът е на стойност $ 120,000, което означава, че той има нереализирана капиталова печалба на стойност $ 20,000.
Знаейки за обмена 1031, инвеститорът иска да продаде имота и да реинвестира капиталовите печалби в имот с две единици с по-голям инвестиционен потенциал. Работи с агент по недвижими имоти и продава инвестиционния си имот за $ 120,000. Тъй като е закупил имота за $ 100 000, това означава, че капиталовите му печалби са $ 20,000.
Сега инвеститорът трябва да даде капиталови печалби на квалифициран посредник и има приблизително шест седмици, за да идентифицира подобен имот за покупка. Знаейки, че трябва да намери имот, който струва поне $ 120 000, той работи със своя агент по недвижими имоти и намира имот от 2 единици, който отговаря на нуждите му за 150 000 долара. Удовлетворен, той пише подписано митническо писмо и му дава квалифициран посредник като идентификация за обмена 1031.
Инвеститорът вече разполага с шест месеца, за да закрие новия имот. Ако иска да отложи пълния размер на данъка върху капиталовите си печалби и да се възстанови амортизацията, ще трябва да инвестира пълните 20 хил. Долара в новия имот. Останалите $ 130 000 ($ 150 000 - $ 20 000) ще трябва да бъдат финансирани с повече капитал (под формата на пари в брой) или със заем.
Ако инвеститорът може да закупи новия имот в рамките на 180-дневния прозорец, той може успешно да попълни IRS формуляр 8824 и да го изпрати заедно с данъчните си документи в края на годината. Това щеше да го спаси $2,000 – $4,000 в данъка върху капиталовите печалби, като се приеме 10% - 20% данък върху капиталовите печалби.
Същата логика се прилага и за обмен 1031, когато се изисква финансиране за борсовия посредник. Процесът обаче е по-сложен. Обсъждаме подробен пример, който включва финансирането по-долу.
2. Строителство или подобрение 1031 Борса
Смяната на строителството или подобрението 1031 позволява на инвеститор в недвижими имоти да продаде имот и да използва приходите за закупуване на подобен имот с по-ниска стойност, като използва останалите пари, за да направи ремонти и подобрения. Нов имот трябва да бъде идентифициран в рамките на 45 дни и всички строителни / подобрения трябва да бъдат завършени в рамките на 180 дни.
Ако след 180-дневния срок обменникът не е успял да извърши ремонт, размяната на 1031 не би била отложена от данъци. Вместо това такива неща, като трудови услуги и материали, предназначени за подобрения или строителство, не се считат за подобна собственост и капиталовите Ви печалби подлежат на облагане с данък. Това означава, че вашият бюджет за обновяване може да стане облагаем багажник, ако не завършите навреме.
Обмяната на подобрения 1031 е достъпна само за инвеститори в недвижими имоти. Собствениците на предприятия ще трябва да разчитат или на закъснял, или на обратен 1031 обмен. Нека се потопим в пример за обмяна на подобрения 1031.
Пример за подобрение 1031
Да предположим, че сте закупили инвестиционен имот преди 5 години за $ 100,000 и го притежавате окончателно. Текущата стойност на имота е $ 120,000. Знаейки за обмена за подобряване 1031, вие решавате, че може да искате да продадете съществуващото си имущество и да инвестирате капиталовите печалби в по-голям проект за обновяване.
Ако погледнете основната математика, знаете, че ако продадете имота си за справедлива пазарна стойност (FMV) от $ 120,000, ще спечелите общо $ 20,000 от капиталовите печалби. Вие решавате да работите с агент по недвижими имоти и да продавате имота си за пълния FMV, да давате капиталови печалби на квалифициран посредник и да търсите проект за ремонт.
Знаейки, че покупната цена плюс бюджета за обновяване трябва да бъде поне равна на $ 120,000, вашият агент за недвижими имоти открива разрушен инвестиционен имот, който се продава за $ 80,000. Като се върнете към математиката на салфетката, знаете, че това ви оставя поне $ 40,000 в ремонт.
Доволен, пишете писмо до своя посредник, инвестирате пълните $ 20,000 в капиталови печалби и работите с вашия агент по недвижими имоти, за да затворите имота бързо, за да можете да започнете ремонти. Вашият изпълнител изчислява 40 000 долара за ремонт и шестседмичен срок. За щастие, всичко завършва навреме и вие ремонтирате безопасно в рамките на 6-месечния прозорец.
От там можете да попълните формуляр 882 на IRS и да го изпратите заедно с данъчните си документи в края на годината. Подобно на примера по-горе, това успешно изпълнение на обмен 1031 ще ви спести между тях $2,000 – $4,000 в данъка върху капиталовите печалби, като се приеме 10% - 20% данък върху капиталовите печалби.
Когато става въпрос за финансиране, много от инвеститорите в недвижими имоти ще използват краткосрочен заем като пари за рехабилитация, за да финансират покупката и подобренията. Това е така, защото проектите за обновяване обикновено не отговарят на по-строгите изисквания за постоянна ипотека.
След като 180-дневният график приключи и ремонти са завършени, можете да рефинансирате дългосрочна ипотека и да изплатите краткосрочния заем. За списък на твърдите пари кредитори, прочетете нашия списък на най-добрите твърди пари кредитори.
Същият процес се прилага, когато става въпрос за по-сложно финансиране. Обсъждаме подробен пример за обща борса 1031, която включва финансиране по-долу.
3. Обърнете 1031 Exchange
Обратният обмен 1031 е обратното на забавения обмен. Първо можете да си купите нов имот и след това да продадете стария имот. Имате 45 дни от закупуването на новия имот, за да идентифицирате стария имот за продажба с писмо до посредник. Старият имот трябва да бъде продаден в рамките на 180 дни.
Обратният обмен 1031 е най-малко общият вид обмен. За разлика от забавената размяна, обратната размяна 1031 позволява на човек да закупи нов имот, преди да продаде съществуващия. След като бъде закупен нов имот, човек има 45 дни, за да идентифицира съществуващото им имущество, което да продаде, и 180 дни, за да го продаде.
А обратната 1031 обмен е най-често се използва за време пазари или закупуване на нов имот, преди да имате купувач за съществуващ такъв. Например, инвеститор в недвижими имоти може да закупи нов имот, когато пазарът е нисък и да продаде съществуващ имот, когато пазарът се покачи, печелейки повече печалби и отлагайки данък върху капиталовите печалби.
Нека разгледаме подробен пример за обратна обмяна.
Пример за обратна размяна 1031
Използвайки бизнес като пример, нека кажем, че има собственик на бизнес, който е собственик на нейния бизнес в продължение на 10 години, няма дълг или собственост, и знае от калкулатора за бизнес оценка и дълбоко влезе в нейните финансови отчети, че в момента се оценява на $ 100,000.
Решава, че иска да продаде бизнеса си и да закупи по-голям. Тя знае, че ако премахне първоначалната си инвестиция в бизнеса, капиталовата й печалба ще бъде 50 000 долара. Дългосрочният данък върху капиталовите печалби следователно би бил между 5 000 - 10 000 щ.д., като се приеме данъчна ставка от 10% до 20%.
Въпреки това, тя иска да използва обмен 1031, за да отложи капиталовите печалби. Тя работи с бизнес брокер и открива нова компания за продажба на стойност $ 150,000. Новият бизнес има много акции на марката и има много заинтересовани купувачи.
Страхувайки се, че ще изгуби възможността, собственикът на бизнеса решава да използва обратна размяна 1031, за да закупи бързо компанията, преди да продаде съществуващата си компания. Квалифицираните посредници често ще работят с партньор, за да помогнат за закупуването на новия имот. След продажбата на стария бизнес, капиталовите печалби се използват за изплащане на посредника или партньора.
В подобни случаи обикновено трябва да плащате лихви, което е разход, който не е отложен за данъци.
След като бъде закупен новият бизнес, тя има шест седмици, за да идентифицира продавача за стария си бизнес и има шест месеца, за да приключи продажбата. Ако тя продаде в рамките на 180 дни, $ 50,000 от капиталовите печалби се считат за част от покупката на новия бизнес. След това тя може да попълни IRS формуляр 8824 и да избегне $5,000 – $10,000 в по-късна дата.
Разбира се, процесът става по-сложен, когато е включено финансирането, като например финансирането на продавача. За да ви помогнем да разберете нюансите, имаме подробен пример за обмен 1031, който включва финансиране по-долу.
Раздел 1031 Обмяна на финансиран имот
Повечето 1031 подобни борси включват финансиране на края на борсата. Това означава, че човек може да има заем на съществуващ имот и да има нужда от заем за закупуване на новия имот. Добавянето на продукти за финансиране като заеми за търговски недвижими имоти променя процеса малко.
Нека разгледаме подробен пример за забавен обмен 1031, когато е налице финансиране.
Пример за забавена размяна 1031, когато собствеността се финансира
Например, инвеститор в недвижими имоти е закупил доход от 1 единица за 100 000 долара преди 10 години. Първоначално имотът имаше 80 000 долара финансиране и 20% първоначална вноска. В момента инвеститорът знае, че имотът има справедлива пазарна стойност от $ 120 000 (FMV) и че съществуващото му салдо е 60 000 долара.
Знаейки за обмена 1031, инвеститорът иска да продаде имота и да реинвестира капиталовите си печалби в имот с 2 единици с по-голям инвестиционен потенциал. Той извършва следните стъпки, за да изчисли данъка върху капиталовите печалби и амортизацията, която може да избегне с подобен обмен:
- Изчислете нетната коригирана база - Равен на първоначалната покупна цена плюс капиталовите подобрения, минус амортизацията. Заради този пример нямаше капиталови подобрения и амортизацията беше изчислена по права линия на 1500 долара годишно за 10 години.
- Изчислете действителната капиталова печалба - Равни на продажната цена минус нетната коригирана база и всички разходи за продажба. За този пример нека приемем, че има 5 хиляди долара в различни разходи за продажба.
- Изчислете данъка върху капиталовите печалби - Дългосрочните капиталови печалби се облагат между 10% и 20%, а амортизацията се облага с 25%
Това означава, че нетната коригирана база на инвеститора е равна на (покупна цена от $ 100 000) - ($ 1,5 000 амортизация х 10 години), което се равнява на $ 85,000.
Действителната капиталова печалба следователно ще бъде равна на (продажна цена от $ 120 000) - (85 000 щатски долара нетна коригирана база) - (5 000 долара цена на продажбата), което се равнява на $ 30,000 при капиталови печалби.
Затова данъкът върху капиталовите печалби ще бъде равен на ($ 30,000 капиталови печалби) x (15% данък върху капиталовите печалби) + (амортизация от 15 хил. Долара) x (25% амортизация), което се равнява на $8,250 в данъците върху капиталовите печалби. Можете да използвате този калкулатор за капиталови печалби, за да изчислите данъка върху капиталовите си печалби.
Ако приемем, че съотношението заем-към-стойност (LTV) от 80%, той знае, че може да отиде при съществуващия си ипотечен кредитор и да поиска заем от $ 150,000 с $ 30,000 като авансово плащане, равняващо се на максимална покупна цена от $ 180,000.
След като инвеститорът продаде съществуващото си имущество, той има 45 дни, за да идентифицира нов подобен имот за покупка с писмо до квалифициран посредник. Знаейки максималния му бюджет от 180 000 долара, той работи с агента си за недвижими имоти, за да намери имот от две единици, който отговаря на неговите нужди.
Ако го направи, той има 180 дни от първоначалната продажба, за да постави оферта, да накара посредника да изпрати капиталовите си печалби на дружеството за собственост, затвори на новия и подобен имот, и да отложи данъка върху капиталовите печалби и да възстанови амортизацията на $8,250.
Разбира се, инвеститорът може да намери имот между $ 120,000 - $ 180,000 и все още да отложи всичките си данъци върху капиталовите печалби, докато инвестира пълните си капиталови печалби. Въпреки това, той може да инвестира само част от капиталовите си печалби или да закупи имот под $ 120,000, но ще направи данък върху печалбата от капитала на разликата, известна като "обувка".
Често задавани въпроси (често задавани въпроси)
Какво представлява данъчната форма 1031?
Правилната форма на IRS за обмен 1031 е формуляр 8824. Добра идея е да се консултирате с вашия данъчен специалист при попълването на този или някаква друга форма, свързана с данъците.
Можеш ли да направиш размяна на първична резиденция?
Не, обмен 1031 може да се извърши само върху инвестиционен имот. Въпреки това, той може да бъде търговски или жилищен инвестиционен имот, така че може да бъде имот, който отдавате под наем или имот, който използвате за бизнес.
Какви са правилата за обмен 1031?
Правилата за обмен 1031 се уреждат от раздел 1031 за данъчен кодекс на IRS. Те включват такива правила като правилото за подобен вид, когато имотът, който продавате, трябва да бъде от същия тип собственост, който купувате. Други правила са правилото за време за идентификация на собствеността, правилото за време за покупка на собственост, правилото за стойността на собствеността и правилото за време на задържане.
Как мога да избегна плащане на данък върху капиталовите печалби?
Ако сте инвеститор в недвижими имоти или собственик на бизнес, можете да отложите данъците върху капиталовите печалби, като прехвърлите приходите от продажбата на инвестиционния си имот в покупка на друг одобрен имот. Имайте предвид, че този данък е отложен и не е напълно избегнат.
Колко време трябва да купите имот с 1031 борса?
Обикновено имате 45 дни, за да номинирате потенциалния имот за подмяна и 180 дни за придобиване на новия имот. Графикът започва в деня, в който продавате първия имот.
Долен ред
А 1031 обмен е IRS данъчен код, който помага на хората да спестят пари от продажбата на имот. Този данъчен кодекс може да помогне на собственик на бизнес или инвеститор в недвижими имоти да спести пари за данъци. Това е така, защото продавачът може да продаде имот и да реинвестира капиталовите печалби в друг имот с еднаква или по-голяма стойност, като избягва данъка върху капиталовите печалби.
Когато реинвестирате в друг имот, не забравяйте да проверите Roofstock, онлайн пазар, предлагащ решения за недвижими имоти до ключ. Таксата за стартиране започва от 0.5%.
Посетете Roofstock
