Търговските кредити за мостове са гъвкаво кредитно споразумение, предназначено да осигури краткосрочно финансиране, докато не бъде изпълнена стратегия за излизане, като рефинансиране или продажба. Търговските мостни кредити действат като междинно финансиране, което улеснява покупката на търговски недвижими имоти и завършване на рехабилитация или модернизация, но не действа като постоянно финансиране. Търговски мостов заем осигурява финансиране за закупуване на търговски имот, който се нуждае от значителни ремонти или подобрения. Те могат да се използват и от кредитополучатели, които все още не са в състояние да получат постоянно финансиране.
Ако търсите мостов заем за жилищен имот, като например жилище под наем или проект за фиксиране и флип, трябва да прочетете нашата статия за най-добрия заемодател с твърди пари.
Какви са търговски мост кредити?
Търговските мостови заеми (известни също като търговски ипотечни мостови заеми) са краткосрочни кредити за търговски недвижими имоти, които се използват за закупуване на търговски имоти, когато постоянното финансиране не е опция. Основното им предназначение е, когато даден имот се нуждае от значително обновяване, преди да може да се ползва от постоянно финансиране. Има обаче и други причини, поради които кредитополучателят би могъл да помисли за мостов заем:
- Имотът е с незадоволителна заетост
- Кредитният профил на кредитополучателя се нуждае от подобрение
- Кредитополучателят не може да чака постоянно финансиране
- Налице е непълен екип за собственост / проект
Мостовите заеми обикновено имат срок на погасяване между 6 месеца и 3 години, след което имотът се продава или рефинансира с постоянно финансиране.
Търговските мостни кредити могат да се използват за закупуване или рефинансиране на офис сгради, хотели, търговски имоти, многофамилни жилища, включително жилищни комплекси, и дори за суровини, които ще бъдат разработени за търговски цели.
Те се характеризират с бързи затваряния, а сумите по кредита се основават на напълно подобрената стойност на имота, а не на неговата стойност „както е”. По този начин търговските ипотечни кредити предоставят капитала, от който се нуждае инвеститорът, за да затвори бързо възможностите си, да извърши необходимите ремонти (ако е необходимо) и да продаде или рефинансира постоянно финансиране с достъпни месечни плащания.
За разлика от SBA 7a заеми или CDC / SBA 504 заеми, които изискват по-голямата част от имуществото да се използва за вашия бизнес да оперира, търговските ипотечни кредити могат да бъдат използвани за собственост, която не е собственик. Това означава, че мостовите заеми могат да се използват за търговски инвестиционни имоти и доходни имоти.
Кои са кредитите за търговски ипотечни кредити?
Търговски мост кредити могат да бъдат ценен инструмент за тези, които търсят инвестиционни недвижими имоти (търговски, жилищни или промишлени) или за фирми, които търсят пространство за работа от.
Най-честата цел на заема за мост на търговска ипотека е за закупуване и подобряване на недостатъчно използваната търговска собственост. Те ви позволяват да закупите имот, който е в лошо състояние и да извършите необходимите ремонти и подобрения.
Пример: Използване на търговски кредити за закупуване и обновяване на инвестиционни имоти
Да речем, че купувате жилищна сграда с 20 единици, която е в лошо състояние и има само 50% заетост на наематели. Поради лошото състояние, можете да закупите имота със значителна отстъпка. Макар че имотът може да струва 2,5 милиона долара, ако бъде напълно реновиран и жилището на наемателя е увеличено до 90% или повече, може да успеете да го закупите за 1 милион долара в сегашното му състояние.
Обновяването на жилищната сграда до място, където е оценено на 2,5 милиона долара, ще струва допълнително 1 милион долара. Търговският доставчик на кредитен мост ще присвои на имота стойност на заем до цена от 2 милиона долара (покупка от 1 милион долара + възстановяване на 1 милион долара = напълно обновен). Търговски доставчик на кредитен мост обикновено ограничава кредитирането им до този заем до цена, а не за потенциалната препродажба.
Повечето кредити за ипотечни кредити ще бъдат на разположение за до 80% от заема към разходите (LTC). С окончателна цена от 2 милиона долара, заемодателят ще осигури финансиране за 1,6 милиона долара. Това ще ви позволи да закупите имота за 1 милион долара и имате 600 000 долара, за да платите за ремонт. Останалата част от необходимите средства - в този случай 400 000 долара - ще идват от собствените Ви средства.
След завършване на ремонта, имате имот на стойност 2,5 милиона долара и ще бъдете в състояние да рефинансирате мостния заем с постоянно финансиране или да продадете имота с печалба.
Други начини за използване на кредити за търговски ипотечни мостове
Докато закупуването и обновяването на търговски имоти е най-често използваната за кредити за търговски ипотечни кредити, има и други ситуации, в които те могат да бъдат полезни.
Например, тъй като заемите за търговски ипотечни кредити са основно базирани на активи, може да можете да ги използвате, за да закупите имот в момент, когато кредитният ви профил е по-малко от идеалния. В една индустрия, която може да доведе до големи колебания във важни коефициенти за поемане на задължения като покритие на дълга към доход (DTI) и покритие на обслужването на дълга (DSCR) и дори да доведе до задържане на механиката, по-малко от идеалния кредитен профил означава повече от „лош кредит“. „Търговски мостов заем може да ви позволи да получите временно финансиране, което да трае достатъчно дълго, за да разрешите други кредитни въпроси, за да получите по-късно финансиране.
Търговските кредити за мостове също могат да бъдат подходящи за кредитополучателите, когато имат възможност с ограничен период от време и трябва бързо да осигурят финансиране.По същия начин, ако при постоянното финансиране обикновено се изисква да имате пълен проект / управленски екип, може да бъде получен търговски мостов заем, за да се осигури възможност, докато завършите изработването на окончателните детайли.
Заемите за търговски ипотечни кредити също могат да бъдат използвани за закупуване и разработване на сурови земи, за разрушаване на съществуващи структури и за преустройство, или за закупуване, обновяване и продажба на съществуващи имоти (наричани също фиксирани и отпускани кредити). За разлика от общите ипотеки, търговските мостови заеми се прилагат за една собственост и имат клауза за дължими продажби.
Как работят кредитите за търговски ипотечни мостове?
Търговските кредити за мостове работят от кредиторите, които дават по-рискови заеми за кратки периоди от време. Докато доставчиците или постоянното търговско финансиране на недвижими имоти ще отпускат заеми въз основа на текущи LTV (заем към стойност), търговските доставчици на кредити за мост ще заемат на базата на LTC или ARV (стойност след ремонта). Тяхното финансиране ви позволява да залагате върху бъдещата стойност на имота, а не върху текущата му стойност.
Търговският заем за мостове работи най-добре, когато придобивате целевите си имоти с голяма отстъпка, обикновено поради лошо състояние или лошо управление. След като имате целенасочени и разумни прогнози за необходимите ремонти, за да приведете имота в съответствие със стандарта, сте готови да кандидатствате за финансиране на мостове.
Заемодателят ще оцени не само имотите и плановете за обновяване, но и пазара на недвижимите имоти (пазара на недвижими имоти, пазара на труда и т.н.), преди да реши да одобри или отхвърли проекта. Ако бъде одобрен, заемодателят ще определи ценообразуването на кредита въз основа на риска. За разлика от постоянното комерсиално финансиране на недвижими имоти, мостовите заеми са силно персонализирани продукти, така че тарифите и условията могат да варират значително.
Кредити за търговски мост: Условия, цени и такси
| Суми по заеми | 1 милион долара - 40 милиона долара (или по-висока) |
| Условия на заема | 6 месеца - 3 години |
| Заем-към-стойност (въз основа на крайната стойност) | До 80% |
| Лихвени проценти | 6-месечен LIBOR + спред 4.5 - 5.5 Текущите цени са 6.0% - 9.25% |
| Такса за възникване | 1.0% - 6.0% |
| Закриване на разходите | Начална такса + 2% - 4% от размера на кредита |
| амортизация | Само за интереси |
| Санкция за предплащане | Интересът е N / A или няколко месеца |
| Време за изпълнение | 2,5 седмици - 5 седмици |
Доставчиците на кредити за търговски ипотечни кредити обикновено изискват минимален размер на сделката от 1 милион долара, но почти няма максимум. Действителният размер на кредита се определя предимно от комбинация от стойността на имота, паричния поток, който генерира, и нетната стойност на кредитополучателите.
Размерът на кредита ще бъде определен чрез комбинация от съотношението между заема и разходите (LTC) и съотношението заем / стойност (LTV). Дългосрочните разходи се изчисляват въз основа на цената на придобиване на имота, плюс очакваните разходи за неговото обновяване. Заемодателят обикновено прави заем, равен на между 65% и 80% от дългосрочните грижи.
Заемодателят ще разгледа и крайната стойност на проекта. Стойността ще бъде определена по пазарна стойност след приключване, както и паричната стойност, генерирана върху завършения имот. Те ще дават заеми в размер до 80% от LTV въз основа на тази завършена стойност.
Лихвените проценти обикновено се основават на шестмесечния индекс LIBOR, плюс спред от 4,5 - 5,5 пункта, въпреки че това изчисление може да варира в зависимост от заемодателя и от финансираното имущество. Търговските мостни кредити обикновено са лихвени заеми, които не се амортизират изцяло. Санкциите за предварително плащане, когато е приложимо, обикновено са ограничени до сравнително малка лихва.
Квалифициране на заем за търговски ипотечни кредити
Квалификациите за търговски мостов заем ще варират от заемодателя до заемодателя. Въпреки това в таблицата по-долу са обобщени типичните изисквания за квалификация за заеми за ипотечни кредити за търговски цели:
| Коефициент на покритие на дълга | 1.10 - 1.25 |
| Опит | Преди успех в подобни проекти |
| Кредитен рейтинг | 650+ (проверете вашето тук безплатно) |
| Нетна стойност | Равна на исканата сума на кредита |
| Паричен резерв | Понякога замяна или лихвени резерви |
| документация | Финансови отчети за всички главници, 2-годишни данъчни декларации, списъци на наеми, график на лизинговите договори, отчети за приходите и разходите за предмет на собственост, резюме, план за действие, разбивка на разходите за обновяване |
Коефициент на покритие на дълга
Един от най-важните квалификации е вашата способност да се справите с дълговото задължение. Това обикновено се изчислява чрез използване на коефициента на покритие на обслужването на дълга (DSCR). Това съотношение измерва годишния нетен оперативен доход (NOI) на имота, който е общият брутен доход от наемите, минус данъците върху недвижимите имоти, застраховките, комуналните услуги, ремонта и поддръжката, а понякога и фактор за свободно работно място. Нетният годишен оперативен доход трябва да бъде достатъчен, за да покрие поне годишните разходи за финансиране. 100% покритие се изразява като 1,00, а заемодателите обикновено изискват съотношение 1,1 - 1,25.
Опит
Вие (и други собственици) също трябва да предоставите автобиография, за да демонстрирате предишния си опит в работата по вида на проекта, който понастоящем предприемате. Вашето ниво на опит ще повлияе на размера на кредита, който ще получите, на цената на произхода и на сумата, която ще бъдете поискана в резерв. По принцип можете да приемете, че ако нямате предишен опит в проекта, имате нужда от заем, че заемът няма да бъде одобрен.
Нетна стойност
Търговските мостни кредити по принцип не надвишават общата нетна стойност на лицата, кандидатстващи за заема. Когато кандидатствате за мостово финансиране, ще трябва да предоставите финансови отчети на всички главници. Заемодателят ще ги използва, за да оцени финансовата сила на кандидата или групата. Те също ще го използват, за да определят колективната нетна стойност на кандидатите. Можете да използвате нашия безплатен работен лист, за да изчислите и документирате вашата нетна стойност.
Паричен резерв
Доставчиците на мостови кредити могат също така да изискват да покажете достатъчно парични резерви за покриване на определени непредвидени обстоятелства, като например резервни резерви за жилищни сгради. По-често те ще задържат определена сума от кредита като лихвен резерв. Това ще осигури на заемодателя фонд, от който да тегли месечни лихвени плащания, докато имотът е в състояние на обновяване и не генерира пълен паричен поток.
Кредитен рейтинг
Докато кредитният рейтинг играе много важна роля в квалификацията за много други видове финансиране, те не са толкова важни за търговски мостови заеми. Повечето доставчици на кредити за мост ще проверяват кредита ви и ще очакват кредитен рейтинг над 650, но това е преди всичко, за да се провери дали рефинансирането на кредита с постоянно финансиране е жизнеспособна стратегия за излизане. DSCR и други измервания, като нетната стойност, ще бъдат по-важни квалификации, отколкото кредитните оценки.
документация
Лични (всички кредитополучатели и главници)
- Кредитен доклад
- Връщане на данъци
- Продължи
Имоти и проекти
- Отчет за приходите и разходите от предишния собственик на имот
- Рекламни ролки (изтеглете безплатно шаблон тук)
- График на лизинговите договори
- Резюме (или план за действие)
- Разбивка на разходите за обновяване и графика на проекта
- Изходна стратегия (продажба, поправки и др.)
След като документацията ви бъде представена, заемодателят ще поръча оценка на собствеността, включително проучване на околната среда. Също така те обикновено искат „брокерско писмо за стойност“ на имота, предоставено от търговски брокер на недвижими имоти, който има значителен опит в местния пазар на търговски недвижими имоти. Те също така ще поръчат проучване на имота, както и търсене на собственост и застраховка за собственост.
Къде мога да намеря заем за търговски ипотечни кредити
Можете да намерите кредити за търговски ипотечни кредити при местни или регионални банки или чрез определени търговски ипотечни брокери. За да ви помогнем в търсенето, предоставихме информация за три такива кредитора. Тази таблица по-долу служи като преглед с повече подробности по-долу.
| BLOOMFIELD CAPITAL | ARBOR | C-LOANS.COM | |
|---|---|---|---|
| Заета сума | 1 милион долара - 15 милиона долара | Минимум 5 милиона долара | 1 милион долара - 40 милиона долара |
| Срок на кредита | До 3 години | От 1 до 3 години | 6 месеца - 2 години |
| Заем-към-стойност (въз основа на крайната стойност) | До 80% | До 80% | До 80% |
| Лихвени проценти | От 9% | 6.5% до 9.0% | 6,0% до 9,25% |
| Такса за възникване | 2.0% до 6.0% | 1.0% при затваряне, 1.0% при изплащане (отказали се, ако получавате кредит от тях) | 2,0% до 3,0% |
| Квалификация | Основава се предимно на собственост | Минимален DSCR 1.10% | Минимален DSCR 1.25 при завършване на имота |
| амортизация | Само за интереси | Само за интереси | Само за интереси |
| Прибягване / Невъзстановяване | И двете, но повечето са прибягнали | Non-прибягва | прибягване |
| Изискване за резерв | Не се изисква, но е много желано | Необходими резервни резерви - месечни депозити | Лихвен резерв за плащане на лихви по време на реконструкцията |
| Време за изпълнение | Обикновено 30 дни | 30 - 45 дни | 2,5 седмици |
| Санкция за предплащане | 6 месеца „заключване“ - не може да предплаща | N / A | Трябва да покрива лихвите през първите три месеца |
| Съществуващи държави | Всички с изключение на CA & Nev | Nationwide | Nationwide |
Кредити за търговски мостове с Bloomfield Capital
Блумфийлд Капитал е пряк кредитор, който кредитира във всички държави с изключение на Калифорния и Невада.
Те се специализират в различни видове кредити за недвижими имоти в многофамилни, офис, гостоприемни и други видове търговски обекти. Заемите за търговски ипотечни кредити, които те предоставят, представляват първите ипотечни права върху имуществото. Те осигуряват бързи срокове за изпълнение и заем от 1 до 15 милиона долара.
Докато търговските ипотечни кредити, които предоставят, обикновено са между 12 месеца и 24 месеца, те ще продължат до три години. Те ще дават заеми в размер до 80% от крайната стойност на имота и при лихвени проценти, започващи от 9,0%. Обикновено таксите за възникване са между 2% и 6% от размера на кредита.
Те искат да дават заеми, които имат спешно време за затваряне, с времетраене между 3-4 седмици. Техният минимален размер на заема е 5 милиона долара и търсят кредити със силна стойностна позиция в ясна стратегия за излизане.
Те предоставят заеми на всички видове бизнес, включително еднолични търговци, партньорства, LLC и корпорации. Кредитите могат да бъдат или регресни или нересурсни и обикновено включват шестмесечно „заключване“, в което ви е забранено да изплащате кредита по-рано. Този заемодател не изисква резерви, въпреки че силната парична позиция увеличава вероятността за одобрение.
Посетете Bloomfield Capital
Кредити за търговски мостове с Arbor
Арбър е и национален кредитор. Те ще дават заеми на всеки пазар и на всеки проект, стига да има финансов смисъл. Техният минимален размер на кредита е $ 5 милиона, но няма максимален размер на кредита. Заемите са само за лихви, обикновено без право на регрес и варират от една година до три години. Те обикновено не включват санкции за предплащане.
Допустимите имоти включват многофамилни, офис, търговски, индустриални, гостоприемни и студентски жилищни проекти. Всички те трябва да бъдат разположени на силни пазари с положителни демографски, демографски и трудови тенденции.
Лихвените проценти варират от 6,5% до 9,25% и имат новаторска структура по отношение на първоначалната им такса. Таксата е 2% от сумата на кредита, като при затварянето се заплаща 1%, а при изплащането на кредита за мост на търговска ипотека - 1%. Въпреки това, таксата за бек-енд ще бъде отменена, ако получите постоянно финансиране с Arbor.
Тъй като заемите, извършени от Arbor, обикновено не са регресни, не се изисква лична гаранция и следователно няма данъчни декларации. Трябва да предоставите лични финансови отчети за всеки от директорите, участващи в проекта, както и документация за предишен опит по подобни проекти. Те предпочитат кредитен рейтинг от най-малко 680 - не за самия мостов заем, но за да бъде кредитът ви приемлив за получаване на постоянно финансиране.
Както е случаят с повечето кредитори за кредити за ипотечни кредити, Arbor придава основно на базата на финансовите данни на самия имот. Те изискват минимален DSCR от 1.10% „както е“, но също и 1.25% след приключване. Те също така изискват исторически финансови отчети по въпросното имущество, план за действие, разбивка на ремонти и препродажба.
Посетете Arbor
Кредити за търговски мостове с
C-Кредити е търговски ипотечен брокер, който отпуска заеми на национално ниво. Те работят с около 750 кредитора и ще ви предоставят най-подходящите кредитори от областта. Едно от предимствата, които те имат като брокери, е, че имат достъп до твърди парични заеми. Ако не можете да получите кредит за мост за търговски ипотечни кредити от традиционните източници, те могат да ви помогнат да получите заем, който не е кредитен.
Кредитите са на разположение за между 1 и 40 милиона долара, с срок до две години. Лихвените проценти могат да варират от 6,0% до 9,25%, като първоначалната такса е между 2% и 3%. Те могат да заемат заеми на около 2,5 седмици, а кредитите обикновено се използват.
Санкциите за предсрочно погасяване обикновено се отнасят само за първите три месеца, когато мостният заем е непогасен. Ако изплатите заема в рамките на този срок, ще трябва да платите остатъка от три месеца лихви по заема. Те също така ще депонират лихвените резерви, така че дългът да може да се обслужва, докато имотът се обновява, а паричният поток е минимален.
Както обикновено се случва с кредитите за ипотечни кредити за търговски цели, заемът се основава предимно на обекта на собственост. Имотите трябва да имат минимален DSCR от 1,25%, базиран на паричния поток при завършване. Обикновено те изискват такси за наемане, график на лизинговите договори и отчет за оперативните приходи и разходи за последните 12 месеца.
За отделните кредитополучатели, те обикновено изискват лични финансови отчети и две години данъчни декларации, както и минимален кредитен рейтинг от 680. Това отново е да се гарантира способността ви да получите постоянно финансиране в края на срока на договора за мост.
Посетете C-Loans.com
Долен ред
Ако търсите да закупите имот, който ще се нуждае от основен ремонт, и се нуждаете от капитал както за покупката, така и за подобренията в имота, кредитът за търговски ипотечни кредити може да е подходящият вид финансиране за вас. Търговски мост заем може да работи за много видове имоти, включително многофамилни жилищни, търговски, офис и индустриална собственост.
Можете да използвате средствата за улесняване на покупката и завършването, ремонта или строителството и след това или да продадете имота с печалба, или да използвате подобрения капитал, за да получите постоянно финансиране с по-ниски цени и по-дълги срокове за погасяване.
Заемите за търговски ипотечни кредити са идеалното средство за преобразуване на недостатъчно използвания имот в напълно обновен проект, генерирайки положителен паричен поток.
Посетете C-Loans.com
