Най-успешни са тези проекти, които максимизират рентабилността. Изборът на погрешни проекти обаче може да увеличи разходите Ви и да намали възвръщаемостта на инвестицията (ROI) на вашия фиксиран и флип проект. Говорихме с професионалистите и намерихме най-добрите фиксиращи проекти, за да избегнем, ако искате да увеличите печалбите.
Ето 25-те проекта, които трябва да се избегнат при следващата ви инвестиция:
1. Да направим къщата най-хубавата в квартала
Моника Д. Хигинс, управител на строителството и основател, MonicaDHiggins.com
Когато фиксирате и обръщате къща, целта е да получите атрактивна възвръщаемост на инвестициите си, но не и да направите къщата най-хубавата в квартала.Искате да избегнете добавянето на ненужни функции, които не отговарят точно на стила на квартала. Изберете етажни планове, финишни материали и цветове, които са неутрални и привлекателни за масите.
2. Преизпълнение на пейзажа
Патрик Маклофлин, собственик, Respray Services
Озеленяването е важна характеристика на една къща, тъй като това е първото впечатление на потенциалните купувачи за вашата фиксация и обръщане. Просто ретуширане на тревата и добавяне на пресни, с ниска поддръжка инсталации ще направя. Добавянето на скъпи характеристики на ландшафта, като например фонтан, може да бъде ненужна цена, която намалява потенциалната ви възвръщаемост на инвестициите.
3. Домове с големи структурни проблеми
Ричард Фразао, професионален инженер, Quaketek
Домове с големи структурни проблеми са меч с две остриета - те могат да бъдат много изгодни или много скъпи за оправяне. Съществуват високи рискове за фиксиращи и плавници, които купуват жилища със структурни проблеми, тъй като често има проблеми, свързани с него. Най-добре е да избягвате свойствата за поправка и флип с големи структурни проблеми, освен ако не сте опитен флипер.
4. Използване на цветове, които са твърде ярки или тежки
Патриша Офори, специалист по недвижими имоти и инвеститор, DCRE Residential
Цветовата палитра е важен аспект на дома. Той трябва да осигури усещане за спокойствие на собствениците на жилища и техните гости. Използването на цветове, които са твърде ярки или прекалено тежки, могат да оставят купувачи неспокойни, особено ако тези цветове не са на неутралната страна. Избягвайте да използвате цветовете по ваш вкус и вместо това обмислете атмосферата на дома, квартала и общия вкус на купувачите при избора на цветове.
5. Инвестиране в луксозни функции
Джонатан Сам, Брокер за недвижими имоти, Център по крайбрежие
Когато обновявате къща за флип, най-добре е да видите имота през очите на среден купувач. Инвестирането в няколко допълнителни функции, като луксозен душ за валежи, електронен контрол на температурата или допълнителна спалня, е допълнителна цена, която може да не е необходима. Някои купувачи дори не намират тези функции за ценни. Позволете на бъдещия си купувач да реши какво искат да обновят, след като се придвижат.
6. Домове с покривни въпроси
Райън Стюман, главен изпълнителен директор, Hardcore Closer
Избягвайте да купувате жилища с проблеми на покрива, тъй като покривът обикновено е един от най-скъпите ремонти на фиксатор и флип. Освен че е прекалено скъпо, ремонтът на покрива на къщата също е един от най-трудните и отнемащи много време проекти за фиксиране и преобръщане, което може да причини главоболия по пътя.
7. Надстройки, които не са видими
Спенсър Чембърс, главен изпълнителен директор, Организацията на камарите
Средният купувач на жилища няма да види стойността на подобренията, които не са видими за очите им, като например повторно водоснабдяване или промяна на стария тръбопровод от мед на PEX. По-голямата част от купувачите на жилища вероятно няма да платят за подобна модернизация, така че е най-добре да се избегнат ненужни ремонти или ремонти, които не водят до бързо и видимо връщане към потенциален купувач.
8. Допълнителни функции в дневната и трапезарията
Buzz Tatom, търговски партньор, Venture West Ranches
Внимавайте да добавите допълнителни функции в дневната и трапезарията. Например вградените модули обикновено не са добра инвестиция. Също така помислете дали са необходими декоративни акценти, като например греди. Те са чудесни и могат да помогнат на къщата да продава по-бързо, но може да ви е трудно да възстановите инвестицията.
9. Инсталиране на Flashy уреди
Мич Дърфи, автор и водещ говорител, MitchDurfee.com
Избягвайте да излизат извън борда с фантазия и скъпи уреди, тъй като те увеличават цената на вашия имот, като същевременно добавят малка стойност. Повечето купувачи биха предпочели по-евтини уреди, които са също толкова функционални. Използването на уреди от неръждаема стомана е по-практично и по-евтино и повечето купувачи предпочитат елегантния си и елегантен вид.
10. Добавяне на заем за парна стая
Аарон Пфефър, твърди пари / частен паричен брокер, кредитиране на Spyglass
Добавките за суета, като парна баня, са добри в дворцовите имения, но може да не звучат практично за фиксиращи и флип свойства, особено когато не отговарят на естетиката на дома и квартала. Една парна баня може да е твърде скъпа и се нуждае от висока поддръжка. Въпреки, че ще накара къщата да изглежда и да се чувства по-луксозна, тя ще ограничи вашите потенциални купувачи само до тези, които предпочитат лукса.
11. Зает и преобладаващ завършек
Карън Сив Плейст, професионален дизайнер на недвижими имоти, Design Solutions KGP
Твърде много плавници се опитват прекалено силно с финиши, като добавят зает мраморни плотове и луди гърчове за плочки, които могат да станат непреодолими. Ако флипер не е опитен в дизайна, те ще завършат с покрития, които не се допълват взаимно, или с дизайн, който не подхожда на къщата и квартала. Дръжте го прости и класически, но добавете интересен фактор към него, като модел на плочката.
12. Инвестиране в театрална зала
Rhianna Miller, експерт по проектиране на дома и градината, мулч от каучук
Избягвайте проекти за фиксиране и преобръщане, които ще струват твърде много, не са необходими и няма да осигуряват повече възвръщаемост по отношение на приходите. Например, добавянето на театрална зала и инвестиране в домашно кино са твърде много за фиксиращ и флип проект. Те се считат за ненужни разходи и като цяло не осигуряват допълнителна стойност на имота.
13. Закупуване на имот на оживен път
Итън Робъртс, писател на недвижими имоти и инвеститор, Auction.com
Дом, разположен точно до оживен главен път, може да бъде опасен и обезпокоителен. Семейните купувачи на жилища, които имат малки деца, вероятно няма да помислят да живеят в къща на оживен път с много превозни средства. Вашето решение и флип ще загубят потенциалните купувачи, защото местоположението се възприема като опасно, по-шумно и по-претоварено от трафика.
14. Закупуване на дом с повредени сайдинг
Възстановяването или замяната на сайдинг на дома може да бъде много скъпо. Според Patch of Land, подмяната на сайдинг може да струва над 10 000 долара, в зависимост от размера на къщата. Закупуването на къща с тежко увреждане на сайдинг може да не е много практично за фиксиране и преобръщане, особено ако тази къща има други проблеми, за които трябва да се погрижим.
15. Фитинги и тела
Фитинги и фиксиращи елементи като плочки, кранове и дръжки на вратите могат да добавят естетичен стил в една стая, според Fix Or Flip Finance. Ако обаче избирате скъпи материали за тях и харчите прекалено много, това значително ще повлияе на бюджета ви, без да добавяте реална стойност към цялостния имот. Уверете се, че сте намерили хубаво оборудване и приспособления, за да съответстват на стила на вашия дом, без да добавяте твърде много разходи към проекта си.
16. Използване на скъпите настилки от твърда дървесина
Подовите настилки от твърда дървесина могат да изглеждат луксозно и с висок клас, но те са много скъпи. Според HR2 Construction, използването на подови настилки от твърда дървесина за фиксиране и преобръщане може да увеличи собствените Ви разходи и да повиши цената за потенциален купувач. Също така, дървените подове имат някои различни недостатъци - те могат лесно да се надраскат, особено от домашни любимци, и са трудни за поддръжка.
17. Използване на гранитни плотове вместо ламинат
Няма по-добър начин да преминете фиксирания и обърнете бюджет, отколкото да прекалите по плотове. Според HS Property Funds, използването на гранитни плотове за вашата кухня е много по-скъпо от избора на ламинат. Ламинатните плотове изглеждат като елегантни, но не са толкова скъпи. Това ги прави по-добри за фиксиране на кухнята.
18. Шкафове за разрушаване по-скоро от ремонта
Понякога изглежда по-лесно просто да замените всичко, което изглежда твърде старо. Въпреки това, преди да сте напълно унищожили кухня, която е виждала по-добри дни, DIY Network препоръчва да помислите за отстраняване и пребоядисване на лъскави повърхности и модернизиране на тела. Например, опитайте се да ремонтирате шкафовете, вместо да ги заменяте напълно.
19. Обновяване на сутерен
Разходите за обновяване на сутерена няма да подобрят стойността ви след ремонт (ARV), според Joint Ops Properties. Най-добре е да оставите незавършена маза, както е и да оставите новия собственик на жилище да реши как да настрои и проектира зоната според своите нужди. Те могат да използват мазето като пространство за съхранение, семейна зона за събиране, стая за гости, офис или фитнес зала - решението е тяхното решение.
20. Закупуване на имот с лош дизайн
Според Walnut Street Finance, фиксирайте и обърнете проектите, за да избегнете заобикалящия ги дом, който е лошо проектиран. Трябва да преминете през огромни подобрения и ремонти за лошо проектирани къщи, за да ги направите привлекателни за купувачите на жилища, и това може да бъде много скъпо и отнема много време, без много да се вдигне до крайния резултат.
21. Добавяне на домашен офис
Докато много хора работят от дома си, повечето от тях не се нуждаят от пълен домашен офис. Ако превърнете свободната стая в офис, Guru препоръчва да се инсталират подвижни мебели вместо вградени шкафове. Но би било по-добре просто да оставите отвореното допълнително пространство, така че купувачът да може да го превърне в стая, която отговаря на техните нужди.
22. Забравяне на правилото 80/20
Иън Аткинс, ръководител на отдел „Финанси“, Fit Small Business
Правилото 80/20 предполага, че 80% от възвръщаемостта на инвестициите Ви ще бъде доставена от 20% от Вашите ремонти. Някои проекти ще доставят по-голямата част от вашите доходи, докато други няма да допринесат много. Не се разсейвайте от проектите, които осигуряват най-малка възвръщаемост - не искате да инвестирате ограничените си ресурси в тези проекти с ниска възвръщаемост на инвестициите, а след това да се окажете по-малко от другите проекти с висока възвращаемост.
23. Инвестиране в плувен басейн
Евън Тарвър, финансов редактор, Fit Small Business
Не инвестирайте в плувен басейн, освен ако не е необходимо географски. Плувните басейни добавят малко към дома си по отношение на действителната препродажба и възвръщаемост на инвестициите. Единственото възражение е, ако живеете на място като Аризона, където басейн е по-скоро нужда да имате, отколкото една хубава функция.
24. Вземане на проекти, които не знаете как да направите
Алисън Бетел, анализатор на недвижими имоти и писател, Fit Small Business
Лесно е да гледате домашно показване по телевизията или да гледате видеоклип в YouTube и мислите, че знаете какво правите, но това често не е така. Не е лесно да се облича под или да се постави килим. Ако работата ви е небрежна, купувачът ще постави под въпрос какво друго не се прави правилно в къщата и това може да повлияе отрицателно на продажната цена. Също така е по-скъпо да се ремонтира работата, отколкото да се направи правилно за първи път.
25. Проектиране въз основа на вашия личен вкус
При вземането на решения за фиксиращи и флип проекти, които трябва да се избегнат, е важно да се вземе предвид общия вкус на квартала, вместо да се проектира къщата въз основа на личния ви вкус. Ако изберете конкретна тема или стил, основан на дома ви, той ще ограничи потенциалните ви купувачи. Най-добре е да изберете неутрален стил или да проектирате къщата според стила на къщите в квартала.
Bottom Line - Fix и Flip Проекти да се избягват
Основната цел на правенето на корекция и флип е да печелите печалба. Въпреки това, ако изберете погрешни проекти, това може да навреди на крайния резултат. Поради тази причина е важно да чуете изброените по-горе съвети на експертите и да се уверите, че сте избрали правилните проекти за фиксиране и флип, които са тези с най-висока възвръщаемост на инвестициите.
