Многофазовият FHA заем е многофамилна ипотека, издадена от квалифициран кредитор и застрахована от Федералната жилищна администрация (FHA). Многофамилните кредити на FHA се използват за закупуване на имоти с 5+ единици и подлежат на FHA кредитни лимити и квалификации. Те са различни от нормалните FHA заеми и имат ставки между 3,2 - 4,9%.
Една алтернатива на FHA мултифамилен заем е частен заем от Visio Lending. Visio Lending предлага портфейлни заеми до $ 2 млн. С фиксирани или плаващи ставки от 30 години. Ставките започват от 5,3%. Работете с екипа на Visio Lending, за да се финансирате седмици.
Посетете кредитирането на Visio
Как работи FHA мултифамилен заем
FHA не създава многофамилни заеми, а ги осигурява. Това помага на кредиторите, одобрени от FHA, да смекчат риска и да намалят спестяванията си на кредитополучателя чрез по-ниски лихвени проценти и по-ниски изисквания за първоначално плащане. Докато повечето многофамилни заеми финансират сгради с 1-4 единици, един многофамилен кредит на FHA може да финансира само имоти с 5+ единици.
Въпреки това, FHA мултифамилен кредит рядко се използва в сравнение с други възможности за многофамилни заеми. Ted Toon, старши съветник в офиса на HUD за многофамилни жилища, ни казва, че:
„FHA е в състояние да отпусне пари на инвеститорите, дори когато пазарът се понижи. Те исторически изиграха антициклична роля на пазара и излетяха през 2008 г., когато други кредитори се сринаха поради спад в икономиката. Те представляват приблизително 5-10% от пазара на многофамилни заеми. "
Това означава, че 90% - 95% от всички многостранни кредити идват под формата на многофамилни ипотечни кредити за имоти и търговски жилищни заеми. Причината за това е, че FHA има строги изисквания за квалификация, като например задължителни резерви, възлизащи на 2% - 6% от общата неплатена основна сума. Освен това размерът на заема от FHA възлиза на $ 57,133 - $ 66,657 на единица в сградата.
За повече информация относно алтернативите на многофамилен заем на FHA можете да разгледате нашите най-добри ръководства за следното:
- Търговски многофамилни кредити: 2 - 4 единични сгради
- Търговски жилищни кредити: 5 + единични сгради
Ако обаче искате да се свържете с кредитор на FHA, можете да проверите тази одобрена от FHA директория на кредиторите. В противен случай, продължете да четете подробна разбивка на многофамилните заеми на FHA, включително техните разходи, срокове, квалификации и за кого са най-добри.
3 Видове многофамилни кредити на FHA
Многофамилните кредити на FHA се използват предимно за придобиване или рефинансиране на съществуващи многофамилни имоти. Тези заеми се наричат кредити 207/223 (F) и не са за имоти, които се нуждаят от ремонт. Те представляват по-голямата част от многофамилните заеми на FHA и са това, върху което ще се съсредоточим в тази статия.
Съществуват и FHA заеми за нови строителни проекти и за възстановяване на съществуващи многофамилни имоти. Те се разделят на две категории: проекти за етажна собственост и жилища под наем и кооперации. За справка, през 2015 г. FHA застрахова ипотеки за 192 наемни и кооперативни проекта с 30,412 единици, възлизащи общо на 2,9 милиарда долара. Няма данни за проектите на етажната собственост, тъй като повечето предприемачи получават алтернативно финансиране за закупуване или развитие на сградата.
FHA Многофамилни кредитни опции
| Вид на многофамилния заем на FHA | |
|---|---|
| Кредит за придобиване на многофамилни къщи на FHA | Повечето кредитополучатели, тъй като се използват за закупуване или рефинансиране на съществуващи многофамилни сгради. |
| FHA Многофамилен строителен / рехабилитационен кредит за кооперации | Кредитополучателите искат да построят или ремонтират жилищни единици за съвместни жилища, като например съоръжения за грижи за възрастни или жилища с ниски / умерени доходи. |
| FHA Многофамилни строителни / Rehab заем за Condos | Кредитополучателите искат да построят или ремонтират етажната собственост. |
По-долу са описани трите вида многофамилни кредити на FHA:
1. Кредити за придобиване на FHA Multifamily Acquisition
FHA многофамилни заеми за придобиване са най-популярният вид многофамилни кредити на FHA, които възлизат на 500 проекта с 70,142 единици, възлизащи на 4,5 милиарда долара през 2015 г. Въпреки че изискват определени квалификации, те не са толкова трудни като FHA рехабилитацията и ново строителство. заеми. Тарифите и сроковете трябва да бъдат одобрени от FHA, но са определени от одобрения от FHA кредитор.
По-долу е дадена таблица с кредитни лимити, ставки и сума за авансово плащане за многофамилни кредити на FHA:
FHA мултифамилни кредити за придобиване с един поглед
| Кредитен лимит | Без асансьор: $ 57,133 на единица Асансьор: $ 66,657 на единица |
| Цените | 3.2 - 4.9% |
| Авансово плащане | Минимум 15% |
| Квалификации на собственост | 5 + единици с пълна кухня и вани |
| Ремонти | Няма основен ремонт. Малките ремонти трябва да бъдат завършени в рамките на 12 месеца, а собствеността трябва да е била реконструирана или построена 3 години преди да се кандидатства за заем от FHA |
FHA Многофамилни кредити и условия
FHA не определя точните ставки, а работи само с одобрени от FHA кредитори, които определят лихвените проценти въз основа на квалификацията на кредитополучателя и пазарните лихвени проценти.Условията обикновено са едни и същи с всеки заемодател, а разходите зависят от размера на кредита и таксите за кандидатстване.
Многофамилните цени, срокове и лимити за заемане на FHA обикновено са:
- Лихвени проценти: 3,2 - 4,9% (фиксиран)
- Срок: 35 години
- Кредитни ограничения: $ 57,133 на единица (сгради без асансьор), $ 66,657 на единица (сгради с асансьор)
- Време за финансиране: 90 -120 дни
- Разходи за кандидатстване: До 25 000 щ.д. (включва оценка, екологични проучвания и доклади за надлежна проверка на трета страна)
- Такса за кандидатстване за FHA: Обикновено 0.30% от сумата на кредита плюс единица инспекционни такси от $ 30 на единица или 1% от цената на ремонта
- Добър депозит: 1% от размера на кредита
- Променливи разходи: Правни, заглавие и стандартни разходи за заемане на заемополучателя, заемащи 2% - 5%
Общите разходи варират в зависимост от вида на имота, който купувате, и броя на единиците. Обикновено имотите с повече единици имат по-високи разходи, но в замяна обикновено те генерират по-високи печалби. Важно е да работите в тясно сътрудничество с вашия одобрен от FHA кредитор и да сте наясно с всичките си разходи, преди да направите оферта за даден имот.
FHA Многофамилни кредитни изисквания и квалификации
Квалификациите на FHA за многофамилни заеми обикновено се основават на два критерия: кредитополучателя и собствеността. FHA не определя квалификациите на кредитополучателите, а има общи насоки, като дава възможност на заемодателя да определи своите минимални квалификации. Въпреки това, имотът трябва да отговаря на строгите указания на FHA, за да отговаря на изискванията за застрахователен FHA застрахователен заем.
Обичайните квалификации за FHA, които трябва да очаквате, включват:
- Опитът на заемополучателя: В идеалния случай 2+ многофамилни проекта, но е до кредитора да одобри и провери
- Кредитен рейтинг: Няма конкретен резултат или нетна стойност, а вместо това силен финансов профил, включващ оценка FICO (проверете резултата си безплатно) и приходи, инвестиционен портфейл и неизплатени дългове
- Авансово плащане: Минимум 15%
- Парични резерви: 2% - 6% от остатъка по главницата
- Минимален брой единици: 5 + единици с обзаведени кухни и бани
Имотите, които отговарят на изискванията за многофамилни кредити на FHA, са типично жилищни сгради, включително високи сгради с асансьори и обособени и необзаведени сгради. Сградите със смесено предназначение с жилищни и търговски помещения, доколкото те са предимно жилищни (например, жилищна сграда с магазини на първия етаж) също отговарят на квалификациите. Също така и колекция от еднофамилни къщи, които действат като многофамилна собственост.
Имотът не трябва да се нуждае от основен ремонт и всички дребни ремонти, които инспекторът на FHA открива, трябва да бъдат поправени в рамките на 1 година. Парите за финансиране на тези ремонти ще бъдат държани в ескроу, докато не бъдат извършени ремонти. Имотът трябва също да отговаря на ADA и да отговаря на всички строителни норми и да има работещи датчици за дим. Имайте предвид, че имотът трябва да бъде построен или реновиран 3 години преди да кандидатствате за многофамилен заем от FHA.
Като цяло, FHA иска да застрахова кредити на многофамилни имоти, които са в добро състояние с кредитополучатели, които ще се погрижат за имотите и ще ги поддържат в добро работно състояние. Тъй като FHA предлага конкурентни кредитни продукти, те искат да гарантират, че кредитополучателите са кредитоспособни и имат опит в работата с многофамилни имоти.
2. Кредит за многофамилно строителство и възстановяване на FHA за отдаване под наем / кооперативно жилище
FHA многофамилни строителни и възстановителни заеми за отдаване под наем и кооперативни жилища са заеми, които FHA застрахова за конкретни видове жилища. Тези видове жилища включват жилища за възрастни хора, семейства със средни доходи, хора с увреждания и настаняване в единични стаи (СРО).
СРО е форма на жилище, където 1-2 души се настаняват в отделни помещения в сграда с множество наематели. Тези единици могат да бъдат редови единици, разходки, асансьор, обособени или полусамостоятелни и да имат лимити за ипотечен кредит въз основа на размера, вида, структурата и местоположението на единицата.
Трябва да работите с одобрен кредитор за многоетажна ускорена обработка (MAP) и да представите необходимите експонати, за които кредиторът ще ви посъветва, за да завършите предварителен етап. След това, ако вашите експонати са приети, можете да кандидатствате за заявление за твърд ангажимент.
Ако това бъде одобрено, ще бъде направено поемане на застраховка и след това ще бъде издаден ангажимент за ипотечно застраховане след одобрение. Както виждате, стъпките могат да бъдат досадни и е дълъг процес, само за да бъде одобрен вашият проект.
3. FHA Multifamily Construction & Rehab заем за етажната собственост
Тези кредитни продукти са много специализирани, а изискванията за квалификация, термините и други не са лесно достъпни онлайн. Вместо това, трябва да се свържете с местен HUD Multifamily Hub или Program Center, за да получите насоки за приложение и да определите възможността за реализиране на желания от Вас многофамилен проект.
След тази среща трябва да се представи оценка на площадката и анализ на пазара за нови проекти за изграждане на етажната собственост и за приложение за реализация на проекти за възстановяване. Също така ще трябва да подадете заявление за ангажимент чрез одобрен от FHA кредитор. Ако обработеното заявление отговаря на изискванията на FHA, те ще издадат писмо за ангажимент към кредитора за ипотечна застраховка.
В рамките на тази програма не са отпускани заеми в продължение на няколко години. Повечето строители на жилища използват собственото си финансиране за изграждането на сградата и само понякога използват FHA застраховани кредити за продажба на отделни жилищни единици.
Къде да намерим FHA Многофамилни кредити
Тъй като FHA всъщност не предоставя заеми, ще трябва да намерите кредитор, одобрен от FHA, който предлага многофамилни заеми. Потърсеният от HUD кредитен сайт ви позволява да въведете държавата и града, в който търсите кредитор, включително вида на ипотеката. Например, можете да изберете многофамилна ипотека и тя ще ви даде списък на кредиторите и тяхната информация за контакт.
Имайте предвид, че на сайта има национални, регионални и местни кредитори. Въпреки че някои от банките може да са национални, те могат да предлагат само многофамилни заеми на FHA в определени области. Най-добре е да се свържете директно с банката, за да попитате за техните области на дейност, за кредитополучателя и за квалификацията им за собственост, както и за техните лихвени проценти и условия.
Тук са 4 кредитори, които предлагат FHA многофамилни заеми:
Капитал едно
Най-добре е да се свържете с тях чрез техния сайт. Кликнете върху бутона за контакт и след това попълнете формуляра за контакт и ще Ви се обади специалист по търговски заем. Това ще ви насочи към правилния отдел, тъй като общият им телефонен номер не отива в отдела за търговски заеми.
J.P. Morgan Chase Bank
Кликнете върху бутона „Влезте в контакт“ на сайта. Това ще ви отведе до карта на държавите, в които те предлагат многофамилни заеми FHA. Накрая кликнете върху „Намиране на клиентски мениджър“ и ще се появят всички клиентски мениджъри в тази област и информация за контакт. След това можете да се обадите на един, за да намерите повече информация относно потенциалния ви многофамилен заем от FHA.
Регионална банка
Превъртете надолу до дъното на сайта им и там ще намерите списък на търговците на кредити и териториите, които покриват. Виж и виж дали те предлагат многофамилни заеми във вашата държава и ако го направят, ще има име и телефонен номер на контактното лице до държавата. Можете просто да им се обадите, за да започнете процеса по кандидатстване за кредит.
Уелс Фарго
Кликнете върху раздела „Екип“ на техния уебсайт, който ще ви отведе до карта и списък с държави, които предлагат многофамилни кредити на FHA. Намерете състоянието си и погледнете под картата за името и телефонния номер на контакта, за да говорите със специалист по заем. След това ги извикайте, за да започнете процеса на предварително одобрение.
6 стъпки за кандидатстване за FHA мултифамилен кредит
В FHA многофамилни заявление заем процес се различават от заемодателя, но има някои общи стъпки, които трябва да сте наясно преди да кандидатстват за FHA многофамилни заем. Процесът често отнема по-дълго време от други заеми, като прилагането му обикновено е 90- 120 дни.
По-долу са описани 6 стъпки за кандидатстване за многофамилен заем от FHA:
1. Изберете одобрен от FHA кредитор
Вече трябва да имате предвид имота, който да закупите. Това е малко по-различно от закупуването на жилищен имот, където можете да получите предварително одобрен, преди да намерите имот. Трябва да знаете основните данни за имота, включително неговия адрес, ролките на наемите, данъците, процента на заетост и приблизителните разходи. Срещате се с кредитора или се обаждайте по телефона и обсъдете детайлите на имота и решете дали искате да работите с тях.
2. Попълнете заявление за кредит
Ако приемем, че искате да работите с заемодателя, те ще ви помолят за някаква финансова информация и ще проверят кредита си, въпреки че това не е толкова важно, колкото при други заеми, тъй като това е заем без право на регрес. Те ще ви помолят да съберете всички необходими документи като данъчни декларации, доказателства за доходите и т.н.
Въпреки това, заемодателят е по-загрижен, че имотът отговаря на указанията на FHA и прави достатъчно приходи от наем, за да изплати заема. Заемодателят ще превърне всички тези документи в многофамилен център или програмен център за преглед.
3. Квалифицирайте се за фирмен ангажимент
Мултифамилният център или програмен център преглежда молбата ви, за да определи дали предложеният заем е приемлив риск. В същото време FHA прави анализ на поемането на кредити, за да определи дали са налице достатъчни доходи от наеми за погасяване на кредита, като се вземат предвид разходите за собственост. Те ще поръчат оценка и проверка, за която отговаряте. Те също така разглеждат настоящите пазарни нужди от жилища и квалификациите на заемополучателя, за да вземат решение.
4. FHA Ипотечен ангажимент е издаден
Ако кандидатурата ви отговаря на изискванията на многофамилната програма на FHA, те ще издадат ангажимент към заемодателя за ипотечна застраховка.
5. Кредиторът е изчистен, за да се затвори
След като заемът е одобрен от FHA, това означава, че FHA ще застрахова заема, поставяйки кредитора на по-малък риск, ако по подразбиране. Кредиторът ще приключи всяка документация, която може да има, застраховка за заглавие на поръчката, завършва всички неизпълнени проверки, като инспекции за дребни ремонти и след това ще бъде дадена крайна дата.
6. Уреждане
Препоръчително е да заведете адвокат за недвижими имоти до затваряне, тъй като многофамилните сделки са по-объркващи от договорите за жилища. Заемодателят обикновено превежда средствата на фирмата за титли и ти донасяш заверен чек или изпращаш авансовото си плащане до титлата. Всички документи са подписани, депозитите за сигурност се сменят и вие получавате ключовете за новия си имот. Имайте предвид, че има много променливи по време на процеса и това е само преглед.
Кой FHA Многофамилни кредити са подходящи
Многофамилните кредити на FHA са подходящи за инвеститори, които искат да закупят съществуваща многофамилна къща в добро състояние. Те също така са подходящи за инвеститори, които искат да използват заем, който не е регресен, за финансиране на малък, среден или голям многофамилен имот с 5+ единици, като първоначалната вноска е само 15%.
Някои инвеститори като FHA многофамилните заеми не зависят само от FICO оценка (проверете вашето безплатно тук), а вместо това разгледайте цялостната си финансова стабилност, включително нетната стойност и инвестиционния си портфейл. Тези кредити са идеални за инвеститори в недвижими имоти, които искат да добавят многофамилни имоти към своя портфейл и не искат да се справят с коефициентите на покритие на дълга (DSCR) и съотношенията дълг / доход (DTI).
Повечето многофамилни кредити на FHA не са подходящи за инвеститори, които нямат опит в работата с многофамилни имоти. Многофамилните кредити на FHA не са подходящи за инвеститори, които искат по-традиционна многофамилна опция с 2-4 единици. Те също така не са подходящи за инвеститори, които искат да възстановят собственост или да поправят и обърнат собственост. Ако се интересувате от заем за поправяне и обръщане на собственост, разгледайте нашето задълбочено ръководство за фиксираните и обръщащите се кредити.
Плюсове и минуси на FHA Многофамилни кредити
Многофамилните кредити предлагат на инвеститорите дългосрочни възможности за финансиране без права за имоти с 5+ единици. Те обикновено имат конкурентни лихвени проценти, ниски плащания и благоприятни условия. Въпреки това, те имат някои недостатъци, като например спазването на указанията за състоянието на свойствата на FHA.
Професионалисти:
- Конкурентни цени, обикновено от 3.2% - 4.9%
- Помощта за заем, който не е регресен, ограничава личната отговорност на кредитополучателя
- Няма дължимо плащане с висок балон в края на заема
- Националните FHA одобрени заемодатели дават на инвеститорите избор къде да получат финансиране
- Кредити, предлагани за различни многофамилни имоти
Недостатъци:
- Имотът трябва да е в готовност за живеене и да отговаря на всички настоящи строителни норми
- Имотите трябва да отговарят на изискванията на Закона за лицата с увреждания (ADA)
- Затварянето може да отнеме до 4 месеца от момента на подаване на заявлението
- Общото финансово състояние на кредитополучателя трябва да бъде много силно за многофамилен заем на FHA
- Има ограничения за кредити за всеки имот в зависимост от броя на единиците и вида на имота
Алтернативи на FHA Многофамилни кредити
Многофамилните заеми на FHA обикновено предоставят на инвеститорите разумни лихвени проценти и ниски плащания, но те трябва да отговарят на стандартите на FHA, за да могат да получат кредит. Ако FHA многоцелеви заем не е точно за вас, има някои алтернативи.
Тези алтернативи на многофамилните заеми на FHA включват:
- Портфейл заем: Може да финансира едно или повече свойства едновременно и може да се използва за имоти с 1-5 + единици. Те предлагат конкурентни лихвени проценти и могат да бъдат използвани за финансиране на имоти във всяко състояние.
- Апартамент заем: Може да се използва за финансиране на покупката на жилищна сграда и понякога нейното обновяване. Жилищна сграда е сграда с над 5 единични единици. Лихвените проценти варират в зависимост от това дали получавате краткосрочен или дългосрочен заем.
- Заем за обновяване при домашен стил: Това е постоянен държавен заем, използван за финансиране на втори дом или инвестиционен имот с 1-4 единици. Можете да финансирате само 1 имот едновременно и краткосрочни заеми не са налични. Тези заеми съчетават придобиването и обновяването на имот в един единствен заем.
- Традиционен многоетапен кредит: Може да бъде добър вариант за финансиране на инвестиционен имот с 2-4 единици. Обикновено има четири вида кредити и те могат да бъдат краткосрочни или дългосрочни. Някои от краткосрочните заеми могат да финансират имоти във всяко състояние.
- Нормален заем на FHA: Това е добър вариант за финансиране на едно семейно жилище или имот с 1-4 единици, стига да сте собственик на собственик. Тези заеми обикновено предлагат най-ниските авансови плащания, започвайки от 3,5%
FHA ипотечна застраховка
FHA застраховка ипотека защитава кредиторите срещу загуби в случай, че кредитополучателят просрочи ипотеката си. Те предлагат на заемодателя застраховка, тъй като FHA ще плати иск към заемодателя, ако homeowner по подразбиране. Тази застраховка е начинът, по който кредитополучателите могат да предложат на кредитополучателите конкурентни лихвени проценти и в някои случаи по-ниски от стандартните за индустрията, авансови плащания.
Всички кредити трябва да отговарят на определени изисквания на FHA, за да отговарят на изискванията за застраховка. FHA е част от Службата по жилищно строителство на Министерството на жилищното строителство и градоустройството (HUD) и е най-големият застраховател на ипотеки в света. Това просто означава, че FHA е офис на HUD и е полезно да сте запознати с HUD, тъй като техните сайтове са мястото, където се намира цялата информация на FHA за заем и застраховка.
През 2015 г. FHA застрахова ипотеки за 500 многофамилни проекта със 70 142 единици, на обща стойност 4.5 милиарда долара.
Долен ред
Многофамилните кредити на FHA не са известни като еднофамилни жилищни кредити на FHA, но могат да помогнат на инвеститорите да финансират различни проекти с 5 или повече единици. Те предлагат конкурентни лихвени проценти и по-ниски изисквания за авансово плащане, отколкото другите многофамилни заеми. Въпреки това, одобрен от FHA кредитор трябва да издаде заем и имотът трябва да отговаря на определени изисквания на FHA.
Ако FHA многофамилен кредит не е подходящ за вас, вижте кредитирането на Visio. Visio Lending предлага портфейлни заеми до 2 млн. Долара в цялата страна с фиксирани и плаващи 30-годишни лихвени нива до 5,3%. Свържете се с екипа за кредитиране на Visio, за да получите финансиране в рамките на 21 работни дни.
Посетете кредитирането на Visio
