Недвижими имоти crowdfunding е алтернативен източник на финансиране за проекти за недвижими имоти. Тя обединява сравнително малки суми от множество инвеститори, за да финансира имот или портфейл от имоти. Средствата на инвеститорите се инвестират в дълг или собствен капитал в замяна на пропорционален дял в проекта.
За да научите повече за инвестирането в недвижими имоти, изтеглете нашия безплатен краен водач.
Изтеглете нашия безплатен справочник
Как работи недвижими имоти
Поточното финансиране на недвижими имоти ви позволява да инвестирате малки суми пари, понякога и по-ниски от $ 500, в капитала или дълга на даден проект или портфейл от недвижими имоти. В замяна притежавате пропорционален дял или в имота / портфейла, или в основната ипотека, и получавате плащания под формата на тримесечни или месечни дивиденти.
Обикновено има два типа инвестиции в недвижими имоти:
- Фондовото финансиране с акции - Дивидентите обикновено се състоят от приходи от наем. Инвеститорите на капиталовите фондове притежават пропорционален дял от имот или портфейл и получават доход от печалба от наема, както и ако / когато имотът се продава.
- Дългократно финансиране Дивидентите се състоят от приходи от лихви, получени от ипотечни плащания на имот или портфейл. Няма допълнителен доход, ако / когато имотът се продава и инвеститорите не притежават пропорционален дял от някое имущество.
Недвижими имоти crowdfunding е направено онлайн и осигурява чудесен начин за инвеститор да се възползва от пасивни инвестиции в недвижими имоти. Има много сайтове за краудфандинг, които обединяват средствата на инвеститорите и ги използват, за да инвестират в дълг или собствен капитал за малка такса, обикновено около 1% -2%. Някои от тези сайтове позволяват на акредитираните и неакредитираните инвеститори да участват, докато други само позволяват на акредитираните инвеститори да инвестират.
Независимо от това, вашата инвестиция обикновено ще бъде за предварително определен период от време с изплащане на главницата в края. Това не винаги е така и загубите могат да се случат. Капиталовите инвестиции обикновено са по-дълги (3-10 години) от дълговите инвестиции, които продължават около 2 години. Например, ако инвестицията е за 3 години, ще получавате тримесечни плащания на дивиденти всяка година, а всички остатъци се изплащат до края на тригодишния период.
Това прави многократното финансиране на недвижими имоти много по-различно от типичните сайтове за краудфандинг, които вероятно познавате, като Kickstarter.
Къде да намерим недвижими имоти Crowdfunding възможности
Възможностите за краудфандинг на недвижими имоти могат да бъдат намерени на много различни сайтове. Всички те обикновено описват текущите си проекти и размера на финансирането, необходимо за всеки проект. Някои сайтове за краудфандинг ви позволяват да изберете какво и къде искате да инвестирате, докато други диверсифицират инвестициите Ви в няколко проекта, които могат да включват търговски и жилищни недвижими имоти.
5-те най-популярни сайтове за недвижими имоти са:
1.
Fundrise приема акредитирани и неакредитирани инвеститори с минимална инвестиция от $ 500. Вашата инвестиция е разпределена в целия им портфейл, който обикновено се състои от многофамилни къщи, офис сгради, нови жилища за строителство, заеми за придобиване и строителни заеми. Вашите такси варират в зависимост от Вашата инвестиция, но обикновено са 0,15% до 1% годишно.
2.
RealtyMogul позволява на акредитираните и неакредитираните инвеститори да изберат да инвестират в конкретен имот или да диверсифицират в множество имоти с минимална инвестиция от $ 1000. Техните инвестиции включват заеми за недвижими имоти, търговски центрове, самостоятелни складове и жилищни сгради. Вашите такси обикновено са от 0,30% - 0,50% годишно.
3.
RealtyShares е отворен само за акредитирани инвеститори и позволява на инвеститорите да избират в какво собственост да инвестират с минимална инвестиция от $ 5,000. Техните имоти са малки жилищни сгради (включително еднофамилни къщи) и някои търговски имоти. Можете да изберете да инвестирате в собствен капитал или дълг и техните такси са 1% върху собствения капитал и до 2% лихвен процент върху дълга.
4.
RealCrowd е отворен само за акредитирани инвеститори и те ви позволяват да избирате в какъв проект да инвестирате с минимална инвестиция от $ 25,000. Те са посредник, който свързва инвеститори и компании за инвестиции в недвижими имоти. Те предлагат достъп до инвестициите в търговски недвижими имоти от най-добрите фирми за недвижими имоти. Тези предложения включват офис, многофамилни и търговски обекти.
5.
CrowdStreet е отворена за акредитирани инвеститори, които искат да инвестират в проекти за търговски недвижими имоти, като жилищни комплекси. Минималната инвестиция е $ 10,000. Те имат малък набор от инвеститори в сравнение с други обекти и имат строг процес на проверка за всеки проект. Те не начисляват директно такси, но всеки фонд, с който работят, има собствени базови такси.
За повече информация за това къде да намерите възможности за краудфандинг на недвижими имоти и необходимите минимални инвестиции, разгледайте нашата статия за най-добрите сайтове за краудфандинг на недвижими имоти.
Видове инвестиции в недвижими имоти
Двете най-често срещани видове инвестиции в недвижими имоти са капиталови инвестиции и дългови инвестиции. С капиталови инвестиции вие или инвестирате в проекта, или в портфейл от проекти, докато с дългови инвестиции инвестирате в ипотека или група ипотеки. Капиталовите инвестиции обикновено са дългосрочни инвестиции, които предлагат по-висока възвръщаемост и са по-често срещани.
Двата вида инвестиции в поточно финансиране включват:
1. Инвестиции в собствен капитал
Инвестициите в акции предлагат на инвеститорите пасивна, непряка позиция на собственост, което означава, че те са дългосрочен инвеститор и получават възвръщаемост от инвестициите си от поскъпването на имотите и приходите от наем. Инвеститорът е акционер в конкретен имот или портфейл от имоти, а в замяна на тяхната инвестиция те получават пропорционален брой акции.
Инвестициите в собствения капитал обикновено печелят от:
- Приходи от наем
- Поскъпване на цената на активите
Тъй като проектите обикновено са или ново строителство, или се нуждаят от обширни ремонти, инвестициите са за по-дълги периоди от време, обикновено 3 - 10 години. Инвеститорите обикновено се плащат чрез тримесечно разпределение на паричните потоци, при което инвеститорът получава възвръщаемост от инвестициите си чрез пропорционален дял от приходите от наем, които имотът генерира. Тъй като имотите са професионално управлявани, не е нужно да правите нищо друго, освен да инвестирате парите си и да седнете.
Другият (макар и по-рядко срещан) начин, по който инвеститорите в акции получават възвръщаемост на парите си, е чрез повишаване на цената на активите, когато имотът се продава. Тези инвеститори в акции също ще получат някои данъчни предимства - като амортизационните отчисления - че инвеститорите, които инвестира в дълга за недвижими имоти, не получават.
Има два вида капиталови инвестиции. Първата е обикновените капиталови инвестиции, а втората е предпочитаните капиталови инвестиции. Някои сайтове за краудфандинг предлагат само един вид инвестиции. Все пак, ние ще покажем предимствата и недостатъците на двете в таблицата по-долу и ще обсъдим всеки компонент в детайли.
Общ капитал срещу предпочитани капиталови инвестиции
| Общ собствен капитал | Предпочитан собствен капитал | |
|---|---|---|
| изплащане | Платени обратно | Платени обратно след ипотечен дълг, но преди общ капитал |
| Възвръщаемост на инвестициите | До 10% -25%, фиксиран или плаващ лихвен процент с договорена част от собствения капитал | До 10% -13%, фиксирана възвръщаемост само за предпочитани инвеститори |
| Осигурено от | Обикновено се осигурява директно от собствения капитал в имота | Обикновено косвено обезпечен с дялово участие в имота |
| Ниво на риска | Най-рисковият тип инвестиране в краудфандинг | По-малко рискови от обикновените акции, но по-рискови от ипотечния дълг |
Общи капиталови инвестиции
Общата справедливост е мястото, където купувате в самия проект, който се разработва и получавате процент на собственост върху този проект. Платформите дават на инвеститорите пропорционална печалба от наема, месечна или тримесечна. Нещо повече, ако проектът оцени стойността си, получавате част от него, след като имотът бъде продаден.
Въпреки това, той се счита за най-рисковият тип инвестиции в недвижими имоти. Това е така, защото инвеститорите с обикновени акции се изплащат последно и ако имотът не се оценява според планираното или не генерира достатъчно паричен поток, можете да загубите инвестицията си. Въпреки това, потенциалът за висока възвръщаемост на инвестициите е най-голям, тъй като инвестирането в обикновен собствен капитал няма таван за възвръщаемостта му като предпочитан капитал.
Предпочитани инвестиции в капиталови инвестиции
Предпочитаният собствен капитал е всъщност между обикновен собствен капитал и краудфандинг на дълг по отношение на риска и реда на погасяване. Това не е толкова рисковано, колкото общата справедливост, но не е толкова безопасно като заемите. Предпочитаните капиталови инвестиции обикновено изплащат фиксирана възвращаемост въз основа на приходи от наем. Подобно на дълговите инвеститори, инвеститорите с предпочитан капитал обикновено получават месечни плащания, но подобно на обикновен собствен капитал, те могат да се възползват от данъчните облекчения.
Въпреки това, доходността обикновено е фиксирана за привилегировани капиталови инвестиции, което им дава по-малко положително въздействие, отколкото при обикновени капиталови инвестиции. И все пак, те се изплащат преди обикновени инвеститори и затова не са толкова рискови.
Независимо от конкретния вид, предимствата и недостатъците на инвестирането в собствен капитал включват:
Професионалисти:
- По-висока възвръщаемост на инвестициите ви в сравнение с инвестирането в дългове.
- Тъй като повечето сделки с акции са създадени като LLC, така че получавате амортизационни отчисления, подобни на тези, ако притежавате инвестиционен имот.
- По-ниски такси от инвестиране в дълг; годишните такси обикновено са 1 - 2%.
Недостатъци:
- По-високи рискове, тъй като инвеститорите на дялово участие са на второ място след изплащане на заемните инвеститори.
- Рискът от имота да не се представя и да не ви върне парите, тъй като инвестирате в собствения капитал, а не в дълга, така че не можете да получавате постъпления чрез възбрана.
- Вашите пари се задържат за по-дълъг период от време, така че ограничената ликвидност, повечето време на задържане варират от 3 до 10 години
2. Външни инвестиции в дългове
Проектите за съфинансиране обикновено се финансират с един или повече кредити и тези заеми могат да бъдат частично финансирани от вашата инвестиция. В замяна получавате доход под формата на лихвен спред. По същество, вашите средства се заемат от предприемача с недвижими имоти с намерението да ви върнат плюс лихвите, след като кредитът изтече.
Заемът, в който инвестирате, е осигурен от имота, който се строи. Типичният срок за инвестиране е 6 месеца - 2 години, а средната възвръщаемост е 8,5 - 9,1%. Както при всички инвестиции за публично финансиране, не избирате кога да излезете от инвестицията и да си върнете парите. Точният график ще бъде определен в подписано споразумение.
Дълговите инвестиции обикновено се категоризират като синдикиран дълг или дълг, издаден от платформата. Някои сайтове за краудфандинг предлагат само един вид дълг, но ние ще покажем основите на двете в таблицата по-долу, включително подробна разбивка на всяка от тях.
Синдикираният дълг срещу платформа инвестира в дълга
| Синдикиран дълг | Дълг на емитираните платформи | |
|---|---|---|
| изплащане | Дълговите инвеститори се изплащат преди акционерите | Дълговите инвеститори се изплащат преди акционерите |
| Възвръщаемост на инвестициите | 8 - 12%, обикновено фиксирани | 0.5 - 1% по-висок от синдикирания дълг, обикновено фиксиран |
| Осигурено от | Основният имот или портфейл от имоти | Основният имот или портфейл от имоти |
| Ниво на риска | По-малко рисковано от дълг на собствения капитал | По-малко рисковано от дълг на собствения капитал |
Синдикиран дълг
Инвеститорите, които инвестират в синдикиране на дългове, инвестират в част от съществуващ заем за недвижими имоти, който е създаден от професионални кредитори (считани за посредници). Тези посредници осигуряват допълнителна сигурност по заема, тъй като те старателно го проучват, преди да го одобрят, но те също добавят към таксите. Таксите за синдикиране на дълга са средно 0.5% - 1.5% годишно.
Инвеститорите получават фиксирани плащания, които обикновено предлагат възвръщаемост от 8% - 12%. Дългът е обезпечен от имота, така че е по-малко рискован от инвестиция в капитал. Условията обикновено са кратки, обикновено по-малко от две години, което предлага на инвеститорите по-бърза ликвидност.
Дълг на емитираните платформи
Инвеститорите, които инвестират в издаден от платформата дълг, инвестират в заеми, създадени от самия сайт за недвижими имоти чрез използване на средства от инвеститори. Това означава, че доходността на инвеститорите обикновено е с 0,5 - 1% по-висока, отколкото при синдикирания дълг. Повечето от тези заеми са фиксирани и се отменят, а годишните такси са 0,5 -1,5%. Типичната инвестиция е от 6 месеца до 2 години.
Независимо от конкретния вид, предимствата и недостатъците на кредитните фондове за недвижими имоти включват:
Професионалисти:
- По-кратък срок, така че обикновено получавате парите си в рамките на 6 месеца - 2 години.
- Вашите пари не са обвързани за дълъг период от време, така че можете да инвестирате в други проекти.
- По-малък риск от инвестиране в капитал, защото ако предприемачът не изпълни задълженията си, инвеститорите могат да възстановят загубата си чрез възбрана.
- Предвидимите плащания обикновено се заплащат месечно или тримесечно, а сумите обикновено се прогнозират предварително.
Недостатъци:
- Обикновено по-високите такси за използване на платформата за краудфандинг.
- По-ниска възвръщаемост на инвестициите от инвестиране в собствен капитал; инвестициите обикновено са ограничени от лихвения процент по заема.
Кой недвижими имоти Crowdfunding е точно за
Популацията на недвижими имоти е подходяща за пасивни инвеститори, които искат достъп до инвестиции в недвижими имоти, които те не могат да си позволят или няма да имат достъп до тях сами. Тя може да бъде подходяща и за инвеститорите, които искат да увеличат експозицията си към дълг.
Поточното финансиране на недвижими имоти е правилно за следното:
- Инвеститорите, които нямат достатъчно капитал за закупуване на имот, но все пак искат да инвестират в пазара на недвижими имоти.
- Физически лица, които търсят алтернатива на инвестирането в REIT или на фондовия пазар, тъй като им дава достъп до иначе недостижими имоти.
- Инвеститорите, които не искат главоболието да са собственик на земята и които не искат сами да работят.
- Лица, които искат да инвестират в недвижими имоти извън собственото си местоположение, но в противен случай няма да имат средства или логистика, за да направят това.
Не е точно за вас, ако искате да притежавате актива. Също така не е правилно за вас, ако искате да бъдете ръководител на инвеститорите и да изберете завършване и да отговаряте на сроковете, бюджетирането и управлението на изпълнителите. Инвестирането в краудфандинг на недвижими имоти е много по-пасивна инвестиция.
Ако тълкуването на недвижими имоти не е за вас, защото се интересувате от инвестиции в недвижими имоти и искате да участвате активно, помислете дали да не закупите недвижим имот и да го поправите и наемете. Разгледайте нашата статия за това как да станете собственик на земя за повече информация.
Акредитирани срещу не акредитирани инвеститори в недвижими имоти
Сайтовете за краудфандинг на недвижими имоти обслужват акредитирани или неакредитирани инвеститори. Това ще определи в кои сайтове отговаряте на изискванията за инвестиране. Комисията за ценни книжа и борси (SEC) определя квалификациите за допустимост на акредитираните инвеститори.
Считате се за акредитиран инвеститор, ако отговаряте на един от следните три критерия:
- Индивидуален доход от $ 200,000 + или общ доход от $ 300,000 + за последните 2 години
- Индивидуална или съвместна нетна стойност от $ 1 милион +, с изключение на стойността на основно жилище
- Генерален партньор, директор или изпълнителен директор на емитента на нерегулирани ценни книжа
Считате се за неакредитиран инвеститор, ако не отговаряте на финансовата квалификация на акредитиран инвеститор, споменат по-горе. Важно е да се знае разликата между акредитираните и неакредитираните инвеститори, тъй като някои сайтове за краудфандинг на недвижими имоти позволяват и двата вида инвеститори да инвестират, а други позволяват само инвестираните инвеститори да инвестират.
История за акредитирани и неакредитирани инвеститори
През 2012 г. концепцията за краудфандинг на недвижими имоти се разраства и бе приет Законът за нашия бизнес за стартиращи фирми (БЪДСТРЪЧ). Съгласно Регламент Г, вратата е отворена за привличане и пряк маркетинг към акредитирани инвеститори за краудфандинг на недвижими имоти. Това позволи на инвеститорите на недвижими имоти да привлекат средства от акредитирани лица с висока нетна стойност на сайтове за краудфандинг.
През 2016 г. дял III от закона JOBS отвори пазара още повече и позволи на неакредитираните инвеститори да инвестират и в тези платформи за капиталовложения в капитала. Въпреки това, има някои регламенти въз основа на доходите ви и някои компании все още приемат само акредитирани инвеститори.
Недвижими имоти Crowdfunding плюсове и минуси
Поточното финансиране на недвижими имоти може да предостави възможност на инвеститорите да диверсифицират своите инвестиции и да намалят риска, като същевременно печелят добра възвръщаемост на инвестициите си. Тя позволява на инвеститорите да бъдат част от сделки, които преди това са били недостижими за тях. Въпреки това, той има свой собствен набор от рискове, като например, ако вашият проект е под и вие губите инвестицията си.
Предимствата и недостатъците на краудфандинг на недвижими имоти включват:
Професионалисти:
- Възможност за инвестиране в проект за недвижими имоти, който не бихте могли да си позволите по друг начин, като сграда с висок ръст или апартаментен комплекс.
- Диверсифицирайте инвестиционния си портфейл с инвестиции извън акции или облигации.
- Инвестирайте в бързо разрастващи се метрополни райони извън географския район.
Джеф Милър, съосновател на AE Home Group, казва, че „краудфандингът на недвижими имоти запълва недостига на финансиране между конвенционалните и твърдите пари. Тя е по-гъвкава от конвенционалните заеми, но често предлага по-добри условия от заем с твърди пари. Ползата за финансистите е диверсификацията на риска. Не е необходимо да финансирате цяла сделка, за да направите инвестиция. Това ви позволява да разпределите една и съща сума пари по редица проекти. Можете също така да спечелите ползата от други, които участват във финансирането, като добавят допълнително внимание към проекта. "
Недостатъци:
- Потенциалът, че възвръщаемостта ви няма да бъде толкова висока, колкото се очакваше.
- Може да загубите инвестициите си, тъй като повечето инвестиции в недвижими имоти са необезпечени.
- Ограничения за комплексна проверка, тъй като инвеститорът може да не живее в областта на инвестицията и може да не е запознат с това, в което инвестира.
- Липсата на разбиране, защото инвеститорът може да не е наясно в какво инвестира и как е структурирана сделката.
Ралф ДиБугнара, вицепрезидент по продажби на дребно, жилищно финансиране на жилища казва, че „краудфандингът на недвижими имоти е много нов и непроверен, така че нямаме много статистически данни за недвижими имоти, а инвеститорите ще могат да анализират наистина дългосрочни данни за връщане. Много от тези средства изискват от вас да задържите инвестицията до пет години или докато имотът бъде продаден. Така че, ако искате да се измъкнете, или няма да можете или ще платите наказание, което прави ликвидността проблем.
Тенденции в недвижими имоти
Краткият фонд за недвижими имоти нараства експоненциално от 2012 г. насам и нарушава пазара на недвижими имоти по отношение на набирането на капитал. През 2015 г. над $ 34,4 млрд. Бяха набрани от хора на платформи за краудфандинг. Макар че статистическите данни за недвижими имоти не са толкова много, тъй като това е сравнително нова концепция, тенденциите казват, че тя ще продължи да расте.
Доходите от краудфандинг на недвижими имоти варират в зависимост от инвестицията и сроковете, необходими за финансиране и изграждане на проекта. Връщанията обикновено варират от 5 -25%, а повечето компании реализират нетна печалба от 10% или повече. Обикновено се изплащат месечно или тримесечно, като главницата се изплаща в рамките на определен период от време. Имайте предвид, че тези приходи се очаква и не са гарантирани.
Някои предстоящи тенденции за краудфандинг на недвижими имоти включват хилядолетието, което го използва, за да диверсифицира своите инвестиции. Също така започва да се използва от пенсионерите като алтернативен начин за инвестиране на техните пенсионни спестявания. Нова тенденция прогнозира, че приложенията за краудфандинг на недвижими имоти ще започнат да придобиват популярност, подобно на приложенията за краудфандинг като GoFundMe, но да инвестират в недвижими имоти.
Сега дори има места за краудфандинг на недвижими имоти за купувачи на жилища, а не само за инвеститори. Един такъв сайт е HomeFundMe и те позволяват на бъдещите купувачи на жилища да набират пари за своя дом-мечта на място за краудфандинг. Те могат да споделят снимки и тяхната история и да ги излъчват по сайтовете на социалните медии, за да могат да дарят за тяхната мрежа.
Долен ред
Поточното финансиране на недвижими имоти позволява на инвеститорите да диверсифицират инвестиционния си портфейл, като инвестират в проекти, които иначе не биха могли да си позволят. Той също така предоставя на кредитополучателите достъп до повече капитал в по-кратки срокове. Въпреки че наградите могат да бъдат доходоносни, това е доста нова концепция и има рискове, така че е важно да направите вашите изследвания.
