А рефинансиране на пари в брой се случва, когато инвеститорите вземат нов заем на съществуващ имот, за да извлекат капитал от този имот. Рефинансирането на парични средства се случва, когато инвеститорите рефинансират повече от сегашната ипотека и получават разликата в брой. Рефинансирането на изплащане на парични средства изисква поне 30 до 40% собствен капитал и около 3,25%.
Ако търсите уважаван кредитор, който предлага рефинансиране в брой, вижте кредитирането на Visio. Той предлага конкурентни цени за първостепенните кредитополучатели и обикновено може да финансира рефинансирането само за три до четири седмици. Това отнема само няколко минути, за да получите предварителна квалификация онлайн.
Посетете кредитирането на Visio
Как работи изплащането на рефинансиране
А рефинансиране на пари в брой се случва, когато инвеститорите рефинансират дом, за да извлекат капитал от имота. Те вземат нов заем за изплащане на съществуващата си ипотека и, ако новият кредит е по-голям от предишния, те могат да използват разликата, за да използват като възстановителен бюджет или да инвестират в други имоти. А рефинансирането в брой по същество ви позволява да отключите парите в неликвидни инвестиции.
Рефинансирането на пари в брой, известно също като „изплащане на пари в брой“, може да финансира до 75% от текущата справедлива пазарна стойност на имота (FMV), известна като съотношението „заем към стойност“ (LTV). Това означава, че се нуждаете от поне 30% дял в имот за рефинансиране на пари в брой, за да има смисъл. Например, къща на стойност 150 000 долара може да бъде рефинансирана със заем до 112 500 долара, получен като:
($ 150 000 справедлива пазарна стойност) x (0,75 LTV) = $ 112,500 максимална сума за рефинансиране
Ако съществуващото ипотечно салдо е по-високо или по-високо от 112 500 долара, то тогава валидните рефинанси ще имат смисъл само ако искате да заключите по-нисък лихвен процент. Инвеститорите със съществуващ ипотечен баланс под 112 500 долара обаче могат да използват новия заем за изплащане на съществуващата ипотека. Например, ако основният баланс на настоящия ви заем е 100 000 долара и рефинансирате със заем от 112 500 долара, ще имате останали 12 500 долара, за да инвестирате другаде.
Следователно трите важни компонента на рефинансирането на изплащане са:
- Съществуващият ипотечен баланс
- Справедливата пазарна стойност на имота
- Новата сума на кредита
Обикновено инвеститорите кандидатстват за парични преводи и, ако бъдат приети, заемодателят и фирмата за собственост ще се справят с изплащането на съществуващия заем чрез банков превод. След това кредитополучателите получават излишните си средства в „кеш“, който обикновено е под формата на кабел към тяхната банка или сертифициран чек от фирмата за собственост.
Ако търсите нов кредитор, който да ви помогне с рефинансирането Ви, не търсете повече от кредитирането от Visio. Това е онлайн кредитор, който е специализиран в инвестиционни имоти, както краткосрочни, така и дългосрочни. Преквалификацията отнема минути, затова проверете компанията днес.
Посетете кредитирането на Visio
Хората, които рефинансират изплащането, са подходящи
Рефинансирането на пари в брой обикновено се използва от инвеститори, които имат поне 30% до 40% собствен капитал в съществуващ инвестиционен имот. Тези инвеститори използват рефинансиране, за да извлекат собствения си капитал и да закупят нов инвестиционен имот или да обновят съществуващ инвестиционен имот. Новият размер на кредита трябва да бъде по-висок от стария ипотечен баланс и разликата е вкарана в брой.
По-конкретно, рефинансирането на изплащане е правилно за три типа инвеститори:
- Краткосрочни фиксиращи плавници търси да закупи, обнови и преобърне нов инвестиционен имот.
- Дългосрочни инвеститори купуват и държат търси да плати авансово на нов имот или да го закупи с всички пари в брой.
- Дългосрочни инвеститори купуват и държат търси да обнови съществуващ имот под наем.
Няма ограничения относно начина, по който инвеститорите използват паричните средства от рефинансиране в брой, така че затова е подходящо за различни инвеститори. Следователно, парите, спечелени от парични средства за рефинансиране, могат да се използват за обновяване на съществуващ дългосрочен имот за отдаване под наем, в опит да се увеличи неговата стойност и приходите от наем.
Той може да се използва и за финансиране на краткосрочен проект за фиксиране и преобръщане, както и за дългосрочно отдаване под наем. Средствата могат също така да улеснят конкуренцията с всички купувачи на парични средства за закупуване или продажба на имоти на търгове за недвижими имоти. Независимо от намерението, инвеститорите се нуждаят от съществуваща собственост, за да извършат изплащане на пари в брой.
Ако търсите рефинансиране за изплащане на парични средства за едно или няколко свойства, кредитирането на Visio може да е подходящо. Има кредитни портфейли, които ви позволяват да рефинансирате един имот или няколко имота. Можете да получите до 2 милиона долара с 30-годишен срок и конкурентни цени за основните кредитополучатели.
Посетете кредитирането на Visio
Такси за рефинансиране, Общи условия и квалификации
Новият заем, получен при рефинансиране на пари в брой, обикновено е подобен на стария ипотечен кредит. Разликите са, че новият заем обикновено ще има по-нисък лихвен процент и съотношение LTV. Все още ще трябва да отговаряте на определени квалификации, за да се квалифицирате за новия заем, като например да имате минимум 640 кредитни точки.
Разбивка на цените, сроковете и квалификациите
| Рефинансиране в брой | |
|---|---|
| Заета сума | До 75% заем до стойност (LTV) |
| Лихвен процент | 3.25% - 5% |
| Такси | 0% - 3% такси на заемодателя 2% - 5% разходи за закриване |
| Срок на кредита | 15 - 30 години |
| Време за финансиране | 30 - 45 дни |
| квалификационна | 640 Минимален кредитен рейтинг (Проверете кредитния си рейтинг безплатно тук) 36% - 45% съотношение дълг / доход Резерви в брой от 0 до 6 месеца |
Visio Lending е онлайн кредитор, обслужващ инвеститори в недвижими имоти, които търсят рефинансиране в брой. Предквалификацията отнема само минути, затова проверете я днес за повече информация.
Посетете кредитирането на Visio
Сума за рефинансиращ заем
Според Fannie Mae максималният размер на кредита за рефинансиране на изплащане е както следва:
- LTV: 75% за собственост на една единица
- LTV: 70% за имот от две до четири
Максималният размер на кредита, разрешен за рефинансиране в брой, се регулира от Fannie Mae. Сумите по заема се издават като процент от FMV на имота, което е съотношението LTV. Освен това, ако имот е бил регистриран за продажба през последните шест месеца, Fannie Mae определя максимален размер на кредита от 70% LTV, независимо от броя на единиците.
Цени и разходи за рефинансиране
Таксите и разходите за рефинансиране на изплащане обикновено са:
- Цените: 3,25% до 5%
- Такси за заемодатели: 0% до 3%
- Закриване на разходите: 2% до 5%
Едно от предимствата на рефинансирането в брой е, че лихвите по новия заем обикновено са по-ниски от лихвените проценти по старата ипотека. Лихвените проценти могат да бъдат фиксирани или променливи и обикновено са по-ниски от 4% до 6%, установени при традиционната ипотека, или от 5%, намерени в заем за жилищен капитал или кредитна линия.
Въпреки това, тъй като рефинансирането в брой е уникално, таксите за възлагане на кредити обикновено са по-високи, отколкото при традиционната ипотека. Нещо повече, за разлика от кредита за собствения капитал, паричните преводи изискват от кредитополучателите да плащат допълнителни разходи за затваряне. Тези разходи и такси обикновено се вземат директно от новия заем, намалявайки еднократната сума, получена от кредитополучателите.
Срок за рефинансиране на кредити
Като цяло, условията за изплащане на рефинансиращите средства са:
- термин: 15 до 30 години
- Време за одобрение: 30 до 45 дни
- финансиране: В рамките на три дни
Това е важно да се отбележи, тъй като рефинансирането на пари в брой обикновено ще удължи срока на кредита извън старата ипотека на инвеститорите. Обичайно за инвеститорите е останало само осем до десет години от съществуващата им ипотека за рефинансиране на 30-годишен заем.
Заемите за рефинансиране на пари в брой обикновено отнемат между 30 и 45 дни за одобрение. Веднъж одобрени, паричните средства се свързват с първоначалния задържател, за да изплати ипотеката, а остатъкът се свързва с кредитополучателите чрез собствена или депозитна компания в рамките на три дни. Понякога, вместо кабел, купувачите ще получат средствата в заверен чек от фирмата за собственост.
Квалификации за рефинансиране
Следните минимални изисквания за одобрение за рефинансиране в брой са:
- Кредитен рейтинг: 640-plus (проверете кредитния си рейтинг безплатно тук)
- Съотношение дълг / доход: 36% до 45%
- Парични резерви: 0 до 6 месеца
- Състояние на собствеността: Имотът не може да бъде регистриран за продажба в момента на кандидатстване за кредит
- подправка: Имотът трябва да е собственост поне шест месеца
- справедливост: 30% до 40% в съществуващ имот: основно жилище, обитавано от собственика, или инвестиционен имот, който не е собственост на собственика
- Парични резерви: Повече от шест месеца
- Лични данъчни декларации: Две години
- Коефициент на покритие на дълга (DSCR): 1.25 DSCR се показва чрез предоставяне на текущ лизинг
Колкото по-нисък е кредитният рейтинг, толкова по-високо е необходимото съотношение дълг / доход и по-високи задължителни парични резерви. Обратното също е вярно. Това се дължи на факта, че паричните средства за инвестиционни имоти са рискови за заемодателите. Като цяло, заемът, получен чрез рефинансиране на пари в брой, не може да бъде повече от 75% от FMV на имота, така че е необходимо 30% до 40% собствен капитал.
Инвестиционният имот, който е бил закупен през последните шест месеца, отговаря на условията за изплащане на пари в брой до 70% LTV, ако отговаря на правилото за забавено финансиране. Правилото за забавено финансиране изисква инвестиционният имот да има:
- Размер на кредита, който е по-малък от първоначалната покупна цена, плюс разходите за затваряне
- Транзакция с дължина на оръжие, което означава, че не е имало предишни отношения между купувачите и продавачите
- Окончателно оповестяване на затварянето, показващо финансовите детайли на сделката
„По-трудно е да бъдеш одобрен за парични преоценки на инвестиционен имот, отколкото за кредитополучатели, които искат да рефинансират основното си жилище. Това е така, защото това е по-скоро риск за заемодателя да заема пари на физическо лице, което не заема имота. "
- Рандал Йейтс, президент и главен изпълнителен директор, Мрежата на заемодателя
Къде да намерим паричен рефинансиране
Първото място, където трябва да потърсите рефинансиране на пари в брой е с кредитора, с който вече имате първоначалната си ипотека. Това е най-удобният вариант, защото заемодателят вече има цялата информация за заема.
Въпреки това, ако предпочитате да работите с друг кредитор или мислите, че ще намерите по-добър процент на друго място, можете да намерите парични преференции в повечето банки, кредитни съюзи и онлайн кредитори. Онлайн кредиторът обикновено е национален, има опростен процес на предварително одобрение и като цяло предлага конкурентни цени.
Нашият предпочитан кредитор за инвестиционни имоти е Visio Lending. Той е уважаван кредитор, който предлага парични преференции с конкурентни цени за първостепенните кредитополучатели, има кредити специално за инвеститорите и може да ви преквалифицира само за няколко минути.
Посетете кредитирането на Visio
Как да кандидатствате за рефинансиране в брой
Повечето традиционни ипотечни кредитори предлагат опции за рефинансиране. Онлайн ипотечните кредитори като Visio кредитирането са страхотни възможности за инвеститорите, които търсят парични преводи с реномиран кредитор. Независимо от заемодателя, процесът на кандидатстване за рефинансиране на пари в брой е доста стандартизиран.
Кредитополучателите трябва да очакват да следват тези пет стъпки:
1. Определете сумата на собствения капитал
Първата стъпка като инвеститори е да определят размера на собствения капитал, който имате в потенциален рефинансиране на изплащане. Можете да направите това, като извадите оставащия ипотечен баланс от FMV на имота. Компании като Zillow имат точна и безплатна информация и можете да заплатите и за собствената си независима оценка.
2. Идентифицирайте ипотечния кредитор
След като установите, че притежавате поне 30% до 40% от собствения капитал, следващата стъпка е да идентифицирате ипотечен кредитор, одобрен от Fannie Mae, който да ви помогне с вашите парични средства. Fannie Mae има списък с достъпни кредитори и можете също да ангажирате национален кредитор като Visio Lending или нещо подобно.
3. Кандидатствайте за предварителна квалификация
Независимо от избрания кредитор, процесът на кандидатстване за рефинансиране на пари в брой обикновено е същият. Първо ще кандидатствате за предварителна квалификация, където заемодателят ще поиска основна информация и ще ви даде обща прогноза за заема. Това би трябвало да ви даде общо разбиране за това колко справедливост можете да извлечете от собствеността си. Предварителната квалификация отнема минути и ви дава максимален възможен размер на кредита.
4. Завършване на предварителното одобрение
От там, кредиторите ще проведат оценка и ще поискат повече информация за инвеститорите, като две неотдавнашни заплати, списък на общите активи и дългове. Освен това, ако бъде рефинансиран инвестиционен имот, инвеститорите трябва да покажат шест месеца парични резерви, две години лични данъчни декларации и текущ договор за наем. Информацията на този етап помага на кредиторите да определят конкретния срок на кредита, ставките и разходите, които се предлагат за изплащане на паричните средства.
5. Получаване на финансиране
Последната стъпка е да се получи заемът, който беше финализиран по време на предварителното одобрение. Това обикновено отнема три дни след пълното одобрение на заявлението. През това време средствата от заема се свързват директно към банковата сметка на кредитополучателите и кредитополучателите са отговорни за изплащането на старата ипотека и използването на останалите средства за други инвестиции.
Ако имате единични или многобройни имоти за наем, които искате да получите за изплащане, вижте кредитирането на Visio. Той предлага конкурентни цени за основните кредитополучатели и може да ви преквалифицира само за няколко минути.
Посетете кредитирането на Visio
Пример за рефинансиране в брой
Инвеститорите могат да рефинансират своето основно жилище, както и всякакви инвестиционни имоти, които вече притежават, с общо взето същите условия. Инвеститорите започват с оценка на разликата между FMV на съществуващ имот и съществуващия баланс на кредита. Ако има поне 30% до 40% разлика, би могло да има смисъл да се извърши рефинансиране на изплащане.
Например инвеститорите може да искат допълнителен капитал, за да направят подобрения на съществуващ имот или да закупят нов имот. Плащайки за независима оценка и разглеждайки стойността и ипотечния баланс на съществуващ инвестиционен имот, инвеститорите намират следното:
- $ 150,000 FMV
- $ 90,000 оставащ ипотечен баланс
Инвеститорите знаят, че има 40% в капитала и че имотът е добър кандидат за изплащане на парични средства, получени като:
- ($ 150,000 - $ 90,000) / ($ 150,000) = 40%
От там инвеститорите рефинансират инвестиционния имот с нов заем със съотношение 75% LTV. Това означава, че инвеститорите ще получат 112 500 долара в брой от компания за собственост или ескроу, като:
- ($ 150,000 FMV) x (75% LTV) = 112 500 $
Средствата обикновено се свързват директно в банковата сметка на кредитополучателите в рамките на три дни от одобрението на кредита. След това инвеститорите вземат парите от рефинансирането и изцяло изплащат старата ипотека, оставяйки инвеститорите с 22 500 долара в брой. Това е получено като:
- (Нова сума на заема от 112 500 долара) - ($ 90,000 старо ипотечно салдо) = 22 500 долара
Паричните средства обикновено се използват за извършване на подобрения на съществуващ имот или като първоначална вноска за закупуване на нов инвестиционен имот. Като част от рефинансирането на паричните средства, кредитополучателите обикновено трябва да покрият следните разходи:
- 2% до 5% затварящи разходи
- 0% до 3% такси за възлагане на кредит
Тези такси се вземат директно от кредита, като общата сума на кредита се намалява с цели 8%. С 2% затварящи разходи и 1% от таксите за възлагане на кредит, например, размерът на кредита се намалява до:
- (Сумата на заема от 112 500 долара) - (112 500 x 2% затварящи разходи) - ($ 112,500 x 1% първоначални такси) = $ 109,125 сума на кредита
Това намалява размера на паричните средства, които инвеститорите получават на:
- (Сумата на заема от $ 109,125) - (90 000 щатски долара) = 19,125 долара
В края на това изплащане, инвеститорите ще имат $ 19,125 в брой, за да инвестират в други активи или ремонти на недвижими имоти. Освен това, ако се приеме, че терминът е същият, инвеститорите обикновено имат малко по-нисък лихвен процент и малко по-висока първоначална вноска, което води до това, че новото месечно плащане на заема е по-малко от старото месечно плащане на ипотека.
Осребрени данъчни последици
Рефинансирането на пари в брой по принцип позволява на кредитополучателите да получат достъп до голяма сума пари, освободени от данъци, като използват собствения си капитал. Не е нужно да плащате данъци върху парите, които изнасяте, защото IRS не го считат за „спечелени доходи“. Вместо това парите идват от акции във вашия дом, които получавате чрез рефинансиране в по-голям заем, изплащането на първия заем и запазването на разликата в брой.
Лихвите по този нов заем обикновено се приспадат от данъци, точно както е при всеки ипотечен кредит, така че можете да отпишете лихвените си плащания в края на данъчната година. Все пак, имайте предвид, че ако планирате да продадете имота, все още трябва да плащате данък върху печалбата, освен ако не направите обмен 1031. Тъй като тези данъчни сценарии могат да се усложнят, предлагаме да се консултирате с данъчния си специалист, преди да вземете някакво важно решение.
Плюсове и минуси на паричен рефинансиране
А рефинансиране на пари в брой може да бъде чудесен начин да изплати съществуващата ипотека и да получите някои допълнителни пари, за да изплати дълг, да се определи имот или дори закупуване на нов имот. Въпреки това, той има някои недостатъци, като например заплащане на допълнителни разходи за затваряне.
Плюсове на рефинансиране в брой
- Парични средства, за да харчите колкото искате
- Консолидация на дълга
- Лихвеният процент обикновено е по-нисък от съществуващия заем
- Данъчни облекчения върху лихвите
Против на рефинансиране в брой
- Вероятно по-дълъг срок на кредита
- Трябва да платите 2% до 5% от разходите за затваряне
- Някои банки изискват от вас да притежавате имота за повече от шест месеца, за да се класирате
Кредити за рефинансиране срещу парични средства
Заемът за собствен капитал е втора ипотека, взета от дома, за да се плаща за големи предмети, като образование, подобрения в дома, медицински сметки или нещо подобно. Тя не замества или изплаща съществуващата ипотека. Това е различно от рефинансиране на пари в брой, което изплаща съществуващата ипотека с по-голям заем и кредитополучателите получават разликата в брой.
Обикновено има три вида кредити за собствен капитал:
- Заем за собствен капитал (HEL): Еднократен еднократен заем се изплаща за определен период от време.
- Кредитна линия на собствения капитал (HELOC): Револвираща кредитна линия въз основа на стойността на жилището.
- Кредитна линия за инвестиционни имоти (LOC): Револвираща кредитна линия за собственост, която не е собственост на собственика
Освен това, рефинансирането на пари в брой обикновено ще има по-нисък лихвен процент и по-дългосрочен, отколкото заем за жилищен капитал или кредитна линия. Препоръчваме инвеститорите да проучат опциите си за рефинансиране, преди да потърсят HELs и HELOCs.
И все пак, може да има няколко случая, когато заемът за собствен капитал е добра алтернатива на изплащането на пари в брой. Тъй като HELOCs са кредитни линии, например, краткосрочните фиксиращи плавници могат да извадят HELOC и да изчакат да я използват, когато възникне такава възможност. Това не е възможно с парични средства за рефинансиране или HEL, като и двете издават еднократна сума и начисляват фиксирани месечни плащания.
Ако се интересувате от повече информация за заемите за собствения капитал, разгледайте нашето задълбочено ръководство за това кога да използвате заем от собствен капитал или кредитна линия.
Visio кредитирането е национален заемодател, който предлага както единични кредити за отдаване под наем на недвижим имот, така и кредити за наем на портфейли за три до седем имота под наем. Обикновено можете да получите от 45 000 до 2 милиона долара с 75% до 80% LTV, 30-годишни условия и конкурентни цени за основните кредитополучатели. Кандидатствайте онлайн за минути, за да видите колко можете да се класирате.
Посетете кредитирането на Visio
Долния ред
Рефинансирането в брой се използва от инвеститорите за извличане на собствен капитал от съществуващи имоти в опит да направят други инвестиции. Парите, придобити от парични преводи, могат да бъдат използвани за закупуване на нов имот или за обновяване на съществуващ имот. Освен това, както обитаемите от собственика първични жилища, така и инвестиционните имоти, които не са собственост на собственици, могат да се използват за възстановяване на пари в брой.
Ако търсите за изплащане на пари в брой, вижте кредитирането на Visio. Той предлага 30-годишен заем с фиксиран лихвен процент, предназначен да получи пари в брой от съществуващ имот под наем. Цените са конкурентни за първостепенните кредитополучатели и онлайн заявката отнема минути. Отключете собствения капитал днес.
Посетете кредитирането на Visio
