Множителят на брутния наем (GRM) е цифра, използвана за оценка на доходите от инвестиции в недвижими имоти в няколко единици и търговски приходи. Той използва цената на сградата, разделена на брутните ренти, за да достигне съотношение, което може да се сравни и сравни с подобни инвестиции в подобен пазар.
Как се използва брутният множител за отдаване под наем
Множителят на брутния наем има две приложения. Ако знаете цената на сградата и цената за наем, тя може да се използва за сравнение и контраст с други инвестиционни имоти. Ако познавате GRM във вашия район и имате руло на наема, това може да ви помогне бързо да оцените стойността на сградата.
Брутният множител на наеми (GRM) също е известен като коефициент на брутния лихвен процент и мултипликатор на брутния доход (GIM), ако той разглежда и допълнителни източници на доход, като например пране на монети на място. Изчислението не е инструмент за оценка, но се използва от инвеститорите като начин за извършване на надлежна проверка, преди да се направи оферта.
Накратко, той може да се използва като процес на филтриране, за да се помогне или да се отхвърли собственост на кандидат, да се запази под внимание, или да се използват цифрите като инструмент за преговори.
Как да изчислим коефициента за брутен наем
Изчислението на брутния наем е:
Множител на брутния наем = цена на имота / брутен доход от наем
Включват се само 3 числа: цена на имота, брутен доход от наем и самата GRM. От 2 от тези числа можете да стигнете до 3-ти.
Цена на имота
Ако вече имате тази цифра на ръка, това е нещо, което е очевидно. Но ако се опитвате да определите стойността на сградата или преговаряте за евентуална цена, имайте предвид, че уравнението на GRM може да ви помогне да оцените потенциалната цена на сградата.
Брутен доход от наем
Брутният доход от собственост може да се разгледа по два начина. Брутният доход от наем се търси само при потенциалния наем. Понякога се използва различен наклон, наричан „брутен планиран доход“ или просто брутен доход, който добавя рулона на наема и други източници на доход (напр. Пране на монети) за имота. Може да се използва всеки от двата подхода, но нито един от факторите за свободните работни места или разходите. При изчисляване на GRM, каквато и цифра да се използва, обикновено се изразява като годишна сума, а не като месечна.
Примери за формула за брутен наем под наем
Използвайки формулата за мултипликатор на брутния наем, преминете през 3 варианта на изчислението; един за изчисляване на GRM, един за изчисляване на потенциалната цена и окончателен за оценка на потенциалните наеми.
Изчисляване на GRM от исканата цена и брутните годишни наеми
Да кажем, че имате следната информация: сграда с 4 единици с искана цена от 400 000 долара и брутен годишен наем от 38 400 долара. Не забравяйте, че формулата е:
Множител на брутния наем = цена на имота / брутен доход от наем
Така че, GRM ще бъде:
GRM = $ 400,000 / $ 38,400 = 10.42
10.42 е добра фигура? Още не знаете. По-късно ще прочетете как стойността на GRM е местна по характер и се използва за сравнение и контраст с други имоти на същия пазар.
Използване на GRM за оценка на цената на имота
Да кажем, че познавате стадиона GRM на вашия район. Да кажем също, че търсите инвестиции и имате обещаващ кандидат, но не вярвате, че търсената цена е в съответствие с местните ценности. Можете да използвате GRM, за да изчислите потенциалната цена за сградата. Формулата изглежда така:
Потенциална цена = брутен доход от наем x Множител на брутния наем
Да предположим, че обмисляте сграда с няколко единици с годишна такса от 54 000 долара. Направихте домашното си и знаете, че GRM във вашия район е приблизително 8.5. Използвайки тази информация, можете да достигнете до цена на бала:
Потенциална цена = 54 000 x 8,5 = 459 000 щ.д.
Използване на GRM за оценка на очакваните наеми
Едно последно изменение е използването на GRM, за да се изчисли как трябва да изглежда ролката за наемане на сграда. Ако имате исканата цена и знаете GRM на вашия пазар, можете да получите представа за това какви са брутните ренти:
Брутен доход от отдаване под наем = Цена на имота / GRM
Да речем, че сте намерили продавач, който иска $ 399 000 за сграда с 4 единици, но продавачът е малко глупав, когато ви предоставя брутни данни за наемите. Да кажем, че знаете, че GRM на вашия пазар е 9.4. Можете да получите представа какво трябва да бъде брутният наем:
Брутен доход от наем: $ 399,000 / 9.4 = $ 42,447
След това можете да сравните тази очаквана цифра с това, което накрая ви дава собственикът.
Безплатен GRM шаблон
Използвайте нашия безплатен шаблон за изтегляне за изчисляване на брутния множител на наеми или цената на имота. Ако имате 2 от 3-те важни цифри, можете да го използвате, за да изчислите бързо третото.
Изтеглете безплатен шаблон GRM
Предимства и ограничения на общия коефициент за отдаване под наем
Брутният множител на наемите има много приложения, но не е инструмент, използван за оценяване на имот. Трябва да сте запознати с неговите предимства и ограничения, за да го използвате ефективно.
Предимства на коефициента за брутен наем (GRM)
Множителят на брутния наем е само един от многото инструменти, който ще ви помогне да прецените финансовото състояние на собствеността, която генерира доход. Тя може да се използва за бързо оценяване на потенциала на даден имот, преди да се направи оферта на изключен дом или наддаване за дом на търг. GRM може да бъде полезен инструмент за купувачи и продавачи.
GRM е по-полезен от ценообразуването или ценообразуването
Цената сама по себе си не е много добър показател за стойността на инвестиционните имоти, тъй като не се вземат предвид генерираните доходи. Дори ако сравните цената на една сграда с цената на друга сграда, без да разглеждате потенциала за доходи, просто не можете да оцените правилно сделката. GRM отчита доходите по отношение на цената.
Друг много често използван инструмент за определяне на стойността на наемите е цената на единица. Цена на единица е добър инструмент за сравняване на подобни имоти, като жилищни сгради или многофамилни имоти, но все още има недостатък, който GRM преодолява. Това означава, че GRM счита, че цената на наема, докато цената на единица не е такъв.
GRM е ефективно скрининг инструмент за потенциални свойства
Брутният коефициент на наемите не е инструмент за оценка. Неговата основна цел е да проверява свойствата - позволява ви да сравнявате и контрастирате потенциални инвестиции, за да видите кои от тях са най-обещаващи от гледна точка на наем и / или цена.
GRM може да се използва ефективно от купувачи и продавачи
Тъй като коефициентът на брутния наем е съотношение между цена и наем, ако една от тези цифри се промени, резултатът от изчислението се променя. Тази цифра може или да благоприятства продавача или купувача в зависимост от това как се сравнява с типичния GRM за вашата област.
Ако сте продавач, искате да видите GRM малко по-високо от пазара, защото представлява още малко за имота. Ако купувате, искате да видите фигура на GRM малко по-ниска от тази, която е типична, защото това може да означава, че цената е под пазарната. Или може да означава, че наемите са малко по-високи, отколкото при подобни имоти.
Ограничения на коефициента за брутен наем (GRM)
GRM има очевидни ограничения. По-специално, не се вземат предвид разходите за свободни работни места и оперативните разходи, като и двете от тях са важни фактори за цялостното финансиране на сградата.
GRM не взема предвид свободните работни места
Тъй като брутният множител на наемите използва брутни насрочени наеми, свободните работни места не се вземат предвид. Това е важно ограничение, защото всички сгради имат свободни работни места, а нивата на незаетост са по-високи за по-бедните сгради. Има огромна разлика между това, което една сграда може да внесе, и това, което всъщност генерира, а GRM не отчита това.
GRM не взема предвид разходите
Очевидно е, че всеки имот с доходи има разходи. Въпреки това, коефициентът на брутния наем не е фактор в разходната част на финансите. Изглежда само брутен наем, а не нетен доход от наеми след разходи. Тъй като оперативните разходи могат да варират значително от една сграда в друга, изключването на GRM от тях е значително.
Множител на брутния наем срещу процент на капитализация
Братовчед на GRM е процент на капитализация или просто лихвен процент. Тарифите на Cap използват нетния оперативен доход, който влияе както на работните, така и на работните разходи в уравнението. В този смисъл, лихвените проценти са по-високи от GRM, въпреки че изчисляването на капиталовата интензивност изисква малко повече усилия. Във всеки случай, квалифицираният инвеститор трябва да използва както лихвен процент, така и GRM при оценката на потенциалните инвестиции.
Множителят на брутния наем е полезен само в сравнение с други свойства
Тъй като различните градове имат различни цени на недвижимите имоти и нива на наемите, брутните цифри на множествения наем варират от пазар до пазар. Не можете просто да кажете, че една сграда има „добра“ GRM. Броят трябва да се сравни и противопостави на други имоти в района, за да има смисъл.
Като пример, да речем, че разглеждате две инвестиционни имоти; един с GRM от 13.0, а другият с GRM от 8.10. Не можете просто да заключите, че един от тях е добър, а другият не е толкова добър. От друга страна, ако знаете, че типичният GRM на вашия пазар е 10.0, имате сравнителна точка. Вероятно ще копаете по-дълбоко в първото свойство и ще игнорирате второто. Защо? Ако си спомняте, купувачите искат да видят по-нисък GRM, защото потенциално означава или по-ниска цена и / или по-висок наем, отколкото на пазара. Сравняването на всеки имот с GRM на района ви позволява да вземете решението.
Долен ред: Множител на брутния наем
Множителят на брутния наем е инструмент, използван за оценка на имотите, генерирани от доходите, и инвестициите в недвижими имоти. Формулата използва цената на сградата, разделена на брутните ренти, за да стигне до цифра, за да се сравни подобни инвестиции в даден пазар. GRM е подходящ за проверка на потенциалните инвестиции, но е ограничен, тъй като не оказва влияние върху свободните места и разходите.
