Как да намерим свойства за прелистване на 5 стъпки

За да знаете как да намерите имоти, които да се обърнат, инвеститорът ще трябва да следва 5 важни стъпки. Тези стъпки са изборът на подходящия квартал, проверка на статистиката на жилищния пазар, проверка на състоянието на фиксиращите и флип свойства, прогнозиране на общия бюджет и изчисляване на потенциалната печалба.

Свойствата за фиксиране и флип често изискват бързо финансиране. LendingHome може да финансира фиксиращите и флип свойствата само за две седмици. Техните лихвени проценти започват от 7,5%. Процесът на онлайн предварителна квалификация е бърз и лесен.

Посетете LendingHome

Ето преглед на всяка от 5-те стъпки, необходими за намиране на имоти, които да се превърнат с печалба:

1. Изберете десния квартал за фиксиране и обръщане

Изборът на подходящия квартал е важно място за започване на пътуването ви. Трите основни неща, които ще искате да разгледате, когато оценявате квартал за фиксиране и обръщане, са ограничаване на обжалването, удобствата и училищния район.

Окръжността на съседното крайбрежие за фиксиране и обръщане

Можете да промените обжалването на вашия имот, но не и на останалата част от квартала! Изберете квартал, който е добре поддържан, където жителите показват гордост, че поддържат домовете си, независимо от цената.

Когато идентифицирате един квартал, потърсете свободни домове и качвате сгради в блока си; те отблъскват купувачите на жилища и са лесни мишени за престъпления. Те намаляват стойността на имотите и правят по-трудно получаването на ипотека или имуществена застраховка. Макар и да не влияят на решението за покупка, те значително ще повлияят на решението на потенциалния Ви купувач да закупи Вашия имот.

Потърсете следното в квартал, подходящ за свойство за коригиране и преобръщане:

• Улични светлини, които идват през нощта
• Тротоари, които са дори и не са напукани
• Добре поддържани веранди / предни навеси
• Поддържани предни дворове
• Няма отпадъци или разпръснати отпадъци

Съседство Удобства за Fix и Flip

Освен поддържането на кварталите, местните удобства също са важни. Има ли неща за правене в и около квартала, които ще направят собствениците на жилища да изберат да живеят в тази конкретна област? Купувачите искат да се чувстват част от общността и да са в непосредствена близост до определени удобства прави това възможно.

Къщата трябва да е близо до бизнес район, но в действителност трябва да бъде в жилищен район. Това ще осигури приятелството на съседите, удобството на бизнеса наблизо и тишината на жилищен район.

Купувачите обикновено са привлечени от:

• Паркове и зелени площи (може да увеличи стойността на имота с 8% -20%)
• Местни библиотеки
• Центрове на Общността за рециклиране
• Близки медицински съоръжения
• Място с висок резултат за проходимост (можете да получите точния си резултат, като въведете адреса си)
• Наблизо пазаруване
• Удобни заведения за хранене
• В близост има обществен транспорт, особено в градските райони

Нещата, които купувачите не искат да са близо, включват:

• Пожарна станция поради шума
• Летище също се дължи на шума
• Улица, която е постоянно претоварена
• Полицейски участък заради постоянния поток от дейности
• Късно вечерно заведение, което може да има силни покровители, като например бар

Учебни квартали на квартал за фиксиране и обръщане

При идентифицирането на квартал, общинският училищен район е основно съображение. Всеки, който купува дом с деца в училище, ще проучва местните училища. Полезен сайт е GreatSchools. Можете да въведете адреса на имота и той ще предостави основното, средното и висшето училище на вашия район, както и техните оценки и отзиви.

Той също така показва разстоянието на всяко училище от имота. В градските райони възможността да се качите на влак или автобус или дори да се разхождате на няколко пресечки до училище е плюс, докато в крайградските райони училище на няколко километра е наред, тъй като повечето от тях предлагат автобусни маршрути. По-долу е даден пример за това как изглежда сайтът.

Потърсете високи оценки за всяко училище (10 е максимумът), прочетете коментарите на други родители и проверете съотношението на учителите, размера на класа и процента на завършващия клас, посещаващи висше учебно заведение. Тези фактори са важни за потенциалните купувачи на жилища, така че трябва да са важни за вас, тъй като близостта до добър училищен район може да увеличи стойността на вашия дом.

Не приемайте само думата ни за това, един от всеки пет купувачи на жилища каза, че ще плащат от 6 до 10 процента над техния бюджет за правилното училище. Един от всеки десет души би удвоил този процент до 20%. Тези цифри означават, че може да успеете да получите повече пари за фиксирането си и да се обърнете, ако сте в желана училищна област.

Близост до вас и вашите контрагенти

Също така важно при оценяването на квартал за следващия ви флип е близостта на квартала към вас и вашия екип. След това, при избора на дом за преглеждане на няколко посещения на място, изборът на имот, който е удобен за живеене или работа, ще ви спести време и пари.

Имот, който удобно разположен и в близост до големи магистрали ще гарантира, че всички изпълнители, които наемате, могат лесно да достигнат до вас. Това ще увеличи броя на изпълнителите, които могат да наддават за вашия проект, като по този начин ще гарантират, че вашият проект ще бъде завършен навреме и в рамките на бюджета. Не само това, но по-късно, ще осигури максимален брой потенциални купувачи, които могат да посетят имота.

2. Проверете статистиката за пазара на жилища

Сега, когато разгледахме важността на местоположението и съседството, е време да проучим статистиката на пазара на жилища. Тези статистически данни играят важна роля в намирането на имот за фиксиране и обръщане. Те ще бъдат използвани за изчисляване на бюджета ви и колко трябва да платите за къща в определен квартал.

Трите основни компонента при разглеждането на пазарната статистика са:

1. Сравнителни свойства
2. Брой дни на пазара
3. Данък сгради

аналози

Съпоставимите (известни в индустрията като comps) са имоти с подобни характеристики на предмета собственост. Comps ви казват какво да плащате за имоти и за какво трябва да продавате фикса и флипа си. Comps ви информират дали е реалистично да се направи добро решение и да се обърне в квартала.

Потърсете това, което хората плащат за домове в предварително възстановително състояние, както и след рехабилитационно състояние, така че да имате и по-добра представа каква оферта да правите на имот. Информацията, събрана от използването на правилни данни, е от решаващо значение за вашия бюджет, ARV и ROI, които ще обсъдим по-подробно по-долу.

Когато сравнявате имоти, уверете се, че те се намират в една и съща община и училищна област, така че данъците и удобствата в квартала ще бъдат подобни. Имайте предвид, че имот на площ от акър не може да бъде сравнен с имот на площ от 1 акър. Партида, квадратен метър, брой спални и бани също играят роля в комп.

Искате да използвате сравнителни данни, които ще бъдат подобни на вашия фиксиран и флип проект. Използвайте само сравними, които са ПРОДАДЕНИ. Търсенето на цената на обявата е подвеждащо, тъй като това не е непременно цената, за която ще се продава домът.

Дни на пазара

Освен че обмислят компаниите, трябва да обмислим колко дълго имотът е бил на пазара. Дните на пазара се отнасят до това колко дълго къщите стоят на пазара, активно включени в продажба.

Колкото по-малко вашите имоти стоят на пазара, толкова по-ниски са разходите ви за пренос и по-високата възвръщаемост на инвестициите (ROI). Националната асоциация на брокерите е подготвила следната диаграма, която илюстрира факта, че когато домът седи на пазара, ще ви струва пари.Колкото повече дни е на пазара, толкова по-малко продава, което се отразява на крайния резултат, ефикасно изяждайки вашата печалба.

Данък сгради

Имуществените данъци са често пренебрегван разход за инвеститорите в недвижими имоти. Те са важни за вас, защото допринасят за разходите ви за пренасяне и са още по-важни за потенциалните купувачи, тъй като те са в допълнение към плащането на ипотека и разходите за имуществено застраховане. Данъците върху собствеността финансират държавните училища и варират между квартали, градове и щати.

По-високите данъци върху недвижимите имоти могат да възпрат някои купувачи поради липсата на достъпност, така че е необходимо да ги включите във вашите фирми, както споменахме по-горе, и включени във вашата АРВ, която ще разгледаме по-долу. Условията и имуществените данъци са тясно обвързани, така че трябва да се обмисли балансирането между потенциалните печалби от печалбите и потенциалните загуби на високи данъци върху недвижимите имоти.

Как да намерим статистически данни за пазара на жилища

Има три основни инструмента за намиране на статистиката на жилищния пазар, които са относителни към вашия фиксиран и флип. Те са уебсайтове за недвижими имоти, данни от преброяването и професионалисти в областта на недвижимите имоти. Те трябва да се използват в този ред, за да бъдат най-ефективни и да ви спестят най-много време с вашето свойство fix и flip.

Уеб сайтове за недвижими имоти

Уебсайтовете за недвижими имоти са полезни места за търсене на местни и национални данни за недвижими имоти. Те са лесни за използване и ви предоставят данни, които ще помогнат при вземането на решение дали имотът за корекция и флип е добра инвестиция.

Сайтове като Realtor.com, Zillow и NAR осигуряват сравними имоти със собствеността на обекта въз основа на сходни характеристики като броя на спалните. Тези сайтове също дават информация за данъците върху недвижимите имоти и удобствата в квартала. Те могат да бъдат намерени с често използвани ключови думи.

Друг сайт за недвижими имоти е foreclosure.com. Те не само предлагат възбрани, но също така и предварително възбрани, къси продажби и фиксиращи горни части. Те предоставят пълна информация за имота, снимки и история на имотите с всеки списък.

Ето един пример за вида информация, която Zillow ще ви покаже, когато включите пощенския код на фиксирания и флип имот в лентата за търсене. Той ви показва:

• Налични наличности
• Квадратни фута
• Списък на цените
• Когато се ровите в по-дълбоко търсене, ще се появят и дни на пазара.

Бюрото за преброяване

Друг практически ресурс е Бюрото за преброяване на населението, където можете да потърсите средния доход на домакинството и размера на домакинството. Може би си мислите, защо тези фактори са жизненоважни за мен? Те ще повлияят върху вида на имота, който закупувате.

Ако средният размер на домакинството в идеалния ви фиксиращ и флип квартал е 4, не би било разумно да се закупи имот с една спалня, тъй като този размер на домакинството няма да иска да закупи малък имот.

Данните за средния доход са свързани с това, кой може да си позволи собствеността. Не искате да харчите прекалено много за имота или подобренията, които сте си стрували, от тези, които купуват във вашия конкретен квартал. Ето пример за това, което уебсайта на преброяването ви показва, когато търсите среден доход от определена област:

Добро правило е, че домът не трябва да струва повече от 2,5 пъти годишната си заплата. Така че, ако потенциалният купувач направи 45 000 долара годишно, тогава най-скъпият дом, който трябва да обмислят, ще струва 112 500 долара. Купувачите традиционно внасят 20% първоначална вноска в дома, но днес тази тенденция е спаднала и купувачите на жилища за първи път могат да се класират за ипотека с едва 3,5% намаление.

Познаването на тази информация може да ви помогне да видите кой може да си позволи да закупите вашия фикс и флип и от своя страна ще ви помогне да определите колко трябва първоначално да закупите имота, имайки предвид бюджета за рехабилитация и ARV, които и двете ще бъдат обсъдени по-късно.

Специалисти по недвижими имоти

Специалистите по недвижими имоти са важни, защото те са в крак с тенденциите в кварталите, където се намира вашият имот. Те могат да ви предоставят по-актуална информация от уебсайтовете за недвижими имоти. Те ще имат познания в индустрията за това колко дълго се намират свойствата на пазара, което ще ви помогне да решите къде да закупите имот.

Брокери също ще използват правилни сравними данни, които да използват, когато идентифицират имота си и решават колко да плащат за имота. Те ще предоставят тези данни безплатно, с надеждата да печелят от покупката или продажбата на вашия имот. Ето един пример за списък на фирмите, които един недвижим имот ще ви даде.

3. Проверете състоянието на Fix и Flip Properties

Сега, след като сте стеснили местоположението и съседството, е време да се съсредоточите върху идеалното условие за имот за фиксиращ и флип проект. Изборът на имот в правилното състояние може да помогне за привличането на купувачи и да продава имота ви по-бързо. Те ще повлияят положително на възвръщаемостта на инвестициите.

Избягвайте избора на имот с каквито и да било структурни проблеми. Те могат да се видят под формата на изключително неравни подове, големи пукнатини в цимента и увиснала основа. Тези проблеми могат да увеличат времето за рехабилитация и това ще изяде в бюджета ви, ще увеличите сроковете и ще добавите допълнителен стрес към процеса, като същевременно намалите печалбата си.

Добри функции за търсене в Fix & Flip Property

Ключовите характеристики, които трябва да се търсят в потенциален проект за корекция и флип, включват всичко, което може да бъде трудно за добавяне / промяна. Съсредоточете се върху домове, които вече имат положителни характеристики, популярни сред купувачите.

Например, може да е скъпо да се направи необходимото пространство за допълнителна баня и да се изпълни водопроводът. Те ще донесат най-голяма добавена стойност за вашия фикс и флип, което означава, че той ще се продава по-бързо, намалява разходите за пренасяне и увеличава потенциалната Ви печалба.

Тези области включват:

• Размери на стаите: Големи спални са популярни, а другите спални трябва да могат удобно да се поберат в двойно легло Queen size с стая за разходка около него.
• Брой бани: пълните бани добавят по-голяма стойност, но ако къщата има повече от 1 етаж, на долния етаж е полезна баня, така че гостите могат да я използват, без да се качват горе.
• Общо оформление трябва да бъдат отворени и кухнята и хола трябва да бъдат прикрепени за лесно забавление. Може да стане скъпо, ако си купите дом, който се нуждае от няколко съборени стени.
• Гараж с 2 коли в крайградски места е популярно искане. Освен ако къщата не е луксозен имот, повече от 2 гаража няма да добавят много стойност.

Неща, които трябва да се избягват в Fix и Flip Property

Характеристиките, които трябва да се избягват при фиксирането и преобръщането, включват проекти, които отнемат много време и се нуждаят от допълнителни разрешителни. Сега знаете какво да търсите в дома си, също толкова важно е да знаете какво да избягвате.

Избягвайте домове с:

• Структурни въпроси като пукнатини на основата и неравни подове, които отнемат твърде много време, опит и пари за фиксиране.
• Остарели оформления, които нямат смисъл за днешните купувачи, като например затворени пространства и ниски тавани.
• Тесни кухни с носещи стени.
• Твърде много спални и недостатъчни бани, например 5 спални и само 1 баня.
• Спалня, където трябва да преминете през друга стая, за да стигнете до там.
• По принцип, всичко, което не е лесно да се определи и ще бъде трудно продава.

Потенциални ремонти в Fix и Flip Property

Потърсете свойства, които изискват само козметични ремонти. Те ще бъдат най-малко време и най-евтините видове ремонт. Това е особено полезно за първи път собственост плавници. Това са малки ремонти, които ще доведат до големи финансови награди.

Примери за козметични ремонти включват:

• Боядисва целия интериор на къщата неутрален цвят и покрива всички дупки и дефекти по стените и боядисването на тапицерията с различен неутрален цвят.
• Поставянето на нов килим, който е неутрален цвят, но не и твърде лек, че привлича мръсотия.
• Инсталиране на нови осветителни тела, които осветяват пространството.
• Актуализиране на водопроводни тела с модерни покрития.
• Добавяне на нови уреди, които всички съвпадат и се вписват в бюджета си, ако домът е в по-висока цена, неръждаема стомана уреди ще се очаква.
• Външни подобрения, включително косене на тревата, добавяне на плантатори и боядисване на входната врата и измиване на енергията извън дома, за да я освежат и това може да избегне скъпа външна боя.
• В DIY мрежа има някои полезни съвети за това какво козметични ремонти да добавите към вашия фиксира и флип, за да получите най-взрив за вашия долар.

Ако сте по-опитен коректор и флипер, тогава е добре да търсите имоти с добри кости и да се фокусирате върху това, което ще добави най-голяма стойност в допълнение към козметичните ремонти. Някои ремонти, които ще добавят най-голяма стойност за дома, включват:

• Обновяване на кухни
• Обновяването на баните
• Отваряне на пространства за създаване на илюзия за повече пространство и добавяне на места за събиране
• Нови прозорци

Недвижими имоти Маг казва, че най-важните характеристики, идентифицирани от купувачите на жилища, са:

• “Собствените му помещения” в главната спалня (31%)
• Спа-подобни майсторски бани (23%)
• Голяма кухня (23%) и кухненски остров (22%)
• Най-малко една вана в дома (54%)

4. Прогноза за общия бюджет

Бюджетът за вашия фиксиращ и флип проект е важен, защото той ще определи колко възвращаемост ще направите. Бюджетът ви трябва да бъде добре обмислен и да се спазва. Винаги добавяйте някаква възглавница в бюджета в случай на неочаквани разходи.

Уверете се, че сте включили следното в бюджета си:

• Цена за придобиване: разходите за закупуване на имота.
• Разходи за възстановяване: разходите за труд и материали за обновяване на имота.
• Транспортни разходи: застраховка, комунални услуги, разходи за финансиране и др.
• Разходи за маркетинг и продажби: разходите, необходими за изброяване и продажба на вашия имот.

Важно е да запомните, че преразглеждането на бюджета често не може да бъде коригирано с по-висока продажна цена. Имайки това предвид, е абсолютно необходимо да се придържате към бюджета си, ако вашият флип е печеливш. За по-задълбочен поглед върху процеса на бюджетиране, прочетете нашата статия за цената на обръщане на къща.

Когато определяте каква част от вашия фиксиран и флип бюджет ще отидете за придобиване на имота и каква част ще отидете за ремонт и пренасяне на разходи, помислете за:

• След ремонтната стойност на дома, която разглеждаме в предишния раздел.
• Парични средства и финансиране и свързаните с тях разходи.
• Какво се продава в квартала и с какви функции, за да можете да определите какво трябва да се добави в дома ви.
• Вашата времева линия, защото някои ремонти отнемат повече време от други и това може да изхвърли времето, което от своя страна може да повлияе негативно на бюджета ви.

Не забравяйте да добавите неочаквани разходи в бюджета си. Това могат да бъдат закъснения на изпълнителите, забавяне на времето, елементи на поръчката и всичко друго, което може да попречи на напредъка ви при фиксиране и преместване. Добър съвет е да добавите 20% към бюджета си за неочаквани ремонти и да добавите една седмица за всеки месец от времевата линия. Например, ако вашата времева линия е 2 месеца, добавете 2 седмици само за да бъдете безопасни.

5. Изчислете потенциалната си печалба на имот Fix и Flip

Идентифицирахме един квартал и пазар, които работят за фиксиране и преобръщане, и сме стеснили какви ремонти добавят стойност към дома и значението на избягването на структурни ремонти. Сега е време да изчислим ARV (след ремонта стойност), така че да можете да завършите бюджета си.

АРВ е колко ще можете да продадете къщата, след като бъде възстановена. За да има смисъл финансово, тя трябва да съответства на това колко сте закупили имота, както и на разходите за ремонт и пренасяне.

Важно е, защото определя колко печалба ще направите от вашия фикс и флип, и колкото по-висока е печалбата, толкова повече време и пари си струва. Ако не посрещнете очаквания си ARV, може да загубите пари по проекта, така че е изключително важно да следвате всички стъпки за идентифициране на добра фиксирана и флип собственост, за да избегнете това.

Изчислете стойността след ремонта

При изчисляване на ARV трябва да използвате comps, които са свързани с вашия обект собственост по отношение на спални, размер на партидата, квадратни кадри и т.н., които ние по-рано в раздела Comparables. Тези компании трябва да са продадени през последните 90 дни на силен пазар или през последните 6 месеца на мек пазар. Мекият пазар е просто пазар на недвижими имоти, където има повече домове за продажба, отколкото купувачите, така че с този висок инвентар се наблюдава по-дълго време на пазара.

Започнете с крайния номер и изчислете назад, когато определяте какво трябва да бъде вашата АРВ. Това просто означава, че започнете с номера, за който трябва да продадете дома си и след това в бюджета си фактор за всичките си разходи за придобиване, разходи за пренасяне и разходи за ремонт.

Повечето опитни инвеститори, които определят и флип редовно използват правилото от 70% до 80%. Тя варира в зависимост от това дали е градски, крайградски или селски район и колко добре се развива пазарът в тази област. Тази формула казва, че искате да оставите място за разбъркване, за да се объркат нещата, както и за купувачите, за да могат да договарят цената надолу.

Ако използвате правилото за 70% и АРВ на имота е 100 000 долара, а бюджетът ви за възстановяване е 20 000 долара, трябва да платите $ 50 000 за имота.

($ 100,000 x 70%) - $ 20,000 = $ 50,000

Друг пример показва как се разбиват числата и се определя печалбата ви.

покупка
Покупна цена	$75,000
Разходи за възстановяване	$15,000
Разходи за затваряне на покупката (варира, но обикновено 5% от покупната цена)	$3,750
Стойност на задържане (90 дни)	$2,000
препродажба
Брутна продажна цена	$128,000
Комисия за недвижими имоти (Обикновено 6% от продажната цена)	$7680
Закриване на разходите (обикновено 3% от продажната цена)	$3840
Нетна продажна цена (с оферта за пълна цена)	$116,480
печалба	$20,730
ROI	21.7%

АРВ може да се използва в различни формули, както и бюджет, но най-важното, което трябва да се помисли, е консервативност в изчисленията ви, да разчитате на неочаквани разходи и да сте сигурни, че се придържате към бюджета си за придобиване и обновяване, така че можете да получите най-високата стойност. възвръщаемост на инвестициите. Всичко това може да се направи, когато следвате стъпките за идентифициране на добра фиксираща и флип възможност.

Сега, когато сте намерили имоти, които имат смисъл да поправите и обърнете, можете да видите как цикълът на обръщане на къщата изглежда на изображението по-долу.

Долен ред

Надявам се, че сте намерили това изчерпателно ръководство за полезно и вече знаете как да намерите имоти, които да се обърнат. Изберете имота според местоположението му, квартала, състоянието на имота, бюджета и стойността след ремонт. Не забравяйте да разгледате допълнителните ни ресурси за повече информация относно инвестирането в недвижими имоти и процеса на коригиране и отваряне.

Ако имате нужда от финансиране за фиксираното и флип собственост, свържете се с LendingHome. Техните лихвени проценти започват от 7,5% и ще заемат до 90% LTV и 75% ARV. Преквалификацията онлайн отнема само няколко минути.

Посетете LendingHome